Appartement de vacances à Rügen sans résidence en Allemagne
Mai 30, 2012 | 30,00 EUR | répondu par Michael Herrmann
Bonjour,
je suis Allemande, mariée à un Suisse, résidant en Suisse où je travaille et paie mes impôts. Nous aimerions maintenant acheter un appartement de vacances en Allemagne (probablement à Rügen), que nous souhaitons principalement louer (saison environ de mai à octobre), et utiliser nous-mêmes seulement 1 à 2 semaines par an.
Ma question: Devons-nous déclarer les revenus en Allemagne, même si nous n'avons pas de résidence là-bas?
Si oui: comment sont taxés les revenus de location? Les frais de publicité pour la location, ainsi que les intérêts d'un prêt de financement, peuvent-ils être déduits de la TVA (car nous ne payons toujours pas d'impôts en Allemagne que nous pourrions réduire). Y a-t-il un seuil d'exonération pour les revenus de location?
Merci beaucoup.
Cordialement,
Sonja Burger Demuth
Chère demanderesse,
Tout d'abord, je vous remercie de votre demande, que je répondrai volontiers en fonction de vos informations et de votre implication dans le cadre d'une première consultation. La réponse sera basée sur la description des faits. Des informations manquantes ou erronées concernant les circonstances réelles peuvent influencer le résultat juridique.
Les revenus de la location de l'appartement de vacances sont soumis en Allemagne à une imposition limitée. La location d'appartements de vacances peut entraîner à la fois des revenus d'activité commerciale et des revenus de location et de bail. On considère qu'il s'agit de revenus d'activité commerciale lorsque l'appartement se trouve dans une station de vacances avec de nombreux appartements similaires, qu'une commercialisation centrale est effectuée et qu'une gestion hôtelière similaire est en place.
Dans tous les autres cas, il s'agit de revenus de location et de bail. Vous devez déclarer l'excédent des recettes sur les frais de publicité. Les frais de publicité comprennent tous les coûts liés à la location. Ceux-ci incluent non seulement les coûts courants, mais aussi les intérêts d'emprunt et l'amortissement (pourcentage du prix d'achat du bâtiment). En général, une dépréciation de 2 % sur 50 ans est effectuée.
Les dépenses pour la location de l'appartement sont également déductibles.
L'utilisation personnelle ne génère pas de revenus, mais les coûts attribuables à la période d'utilisation personnelle ne peuvent pas non plus être déduits en tant que frais de publicité. L'utilisation personnelle inclut également la période pendant laquelle la maison de vacances n'est ni louée ni réellement utilisée, mais est mise à la disposition du contribuable pour une utilisation à tout moment. Les périodes de vacance ne relèvent pas de l'utilisation personnelle, mais de la location, si le contribuable présente des circonstances excluant une utilisation personnelle. Une maison est exclusivement conservée pour la location si le propriétaire engage une agence de location pour la louer et ne se réserve que des périodes d'utilisation fixes. Les frais de publicité doivent donc être réduits en fonction de l'utilisation personnelle.
En cas d'imposition limitée, toutes les exonérations fiscales pour les résidents, en particulier le montant de base de 8 004 €, sont supprimées. Par conséquent, les revenus positifs sont imposables à partir du premier euro. Le taux d'imposition initial en 2012 est de 14,77 % de l'impôt sur le revenu, y compris la contribution de solidarité. La TVA n'est perçue sur les revenus de location et de bail que si vous optez pour cela ou si les revenus commerciaux dépassent 17 500 €.
J'espère que ces informations vous donnent un aperçu suffisant de la situation dans le cadre de votre implication et de cette première consultation, et je vous prie d'agréer, Madame, l'expression de mes salutations distinguées.
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Expert-comptable
