Frag einen Steuerberater zum Thema Vermietung / Verpachtung

15% Erhaltungsaufwand

Juli 5, 2011 | 20,00 EUR | beantwortet von Matthias Wander

Guten Tag,

ich besitze seit dem 01.09.2009 eine Eigentumswohnung und nutze diese selbst. (Wert Wohnung ohne Grund = 150.000€)
Ich beabsichtige diese in ferner Zukunft zu vermieten, da ich mir ein Haus bauen möchte. (Annahme Vermietung ab 1.7.2012)

Aufgrund geplanter Sanierungsmaßnahmen im Jahr 2013 (Fassade, Dach) kommen auf meine dann vermietete Eigentumswohnung ca 30.000€ Kosten zu.

Ich möchte diese natürlich möglichst steuerlich geltend machen.

Liege ich richtig, dass für die Berechnung der 15% Regel der Anschaffungstermin der Wohnung (01.09.2009) maßgebend ist und nicht die Umwandlung zur Mietwohnung (01.07.2012) ?

Liege ich richtig, dass die 15%-Regel demnach am 01.09.2012 abläuft und sämtliche Investitionen in die Wohnung als Werbungskosten 100% abgesetzt werden können ?

Liege ich richtig, dass Schönheitsreparaturen wie Tapiezieren, Streichen auf die 15% Regel keinen Einfluss haben, d.h. nicht in den Maximalwert von 15% von 150.000€ = 22.500€ eingerechnet werden und somit 100% als Werbungskosten abgesetzt werden können ?

Liege ich richtig, dass ich ab dem 01.07.2012 2% vom Anschaffungswert über 150.000€ abschreiben darf oder muss ich die selbstgenutzten Jahre bis zur Vermietung irgendwie von den Anschaffungskosten abziehen bevor ich die 2% berechne?

Danke vorab.

Matthias Wander

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.

Ihre Annahmen sind allesamt korrekt.

Der 3-Jahres-Zeitraum endet am 31.08.2012. Maßgebend ist das Datum der Anschaffung, nicht der Beginn der Vermietung. Bis zu diesem Zeitpunkt ist die 15%-Grenze für Renovierung zu beachten. Ausgenommen von der 15%-Grenze sind, wie Sie bereits angemerkt haben, Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (sog. Schönheitsreparaturen). Für die Prüfung der 15%-Grenze sind die Nettobeträge maßgebend; auch dann wenn kein Vorsteuerabzug möglich ist. Nach Ablauf der 3 Jahre ist eine Prüfung der 15%-Grenze nicht mehr erforderlich. Erhaltungsaufwendungen können dann fast in unbegrenzter Höhe als Werbungskosten aus Vermietung abgezogen werden, es sei denn, durch die Renovierung entsteht ein neues Wirtschaftsgut oder es erfolgt eine Hebungs des Standards des Gebäudes.

Ihre Aussage bezüglich der Abschreibung ist ebenfalls korrekt. Diese beträgt 2% der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes.

Mit freundlichen Grüßen

Wander
Steuerberater