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15% de frais d'entretien

Juillet 5, 2011 | 20,00 EUR | répondu par Matthias Wander

Bonjour,

Depuis le 1er septembre 2009, je possède un appartement en copropriété que j'occupe moi-même. (Valeur de l'appartement sans le terrain = 150 000 €)
Mon intention est de le louer dans un avenir lointain, car je souhaite construire une maison. (Supposition de la location à partir du 1er juillet 2012)

En raison de travaux de rénovation prévus en 2013 (façade, toit), des coûts d'environ 30 000 € sont à prévoir pour mon appartement en copropriété loué à ce moment-là.

Je souhaite bien sûr les déduire fiscalement autant que possible.

Ai-je raison de penser que pour le calcul de la règle des 15%, la date d'acquisition de l'appartement (01/09/2009) est déterminante et non la conversion en logement locatif (01/07/2012) ?

Ai-je raison de penser que la règle des 15% expire donc le 01/09/2012 et que tous les investissements dans l'appartement peuvent être déduits à 100% en tant que frais de publicité ?

Ai-je raison de penser que les travaux de rénovation tels que le tapissage, la peinture n'ont pas d'incidence sur la règle des 15%, c'est-à-dire qu'ils ne sont pas inclus dans la valeur maximale de 15% de 150 000 € = 22 500 € et peuvent donc être déduits à 100% en tant que frais de publicité ?

Ai-je raison de penser que je peux amortir 2% de la valeur d'acquisition au-dessus de 150 000 € à partir du 01/07/2012, ou dois-je d'une manière ou d'une autre déduire les années d'occupation personnelle jusqu'à la location avant de calculer les 2% ?

Merci d'avance.

Matthias Wander

Cher demandeur de conseils,

Je vous remercie pour votre demande, que je souhaite répondre sur la base de vos informations et compte tenu de votre engagement dans le cadre d'une consultation initiale.

Toutes vos hypothèses sont correctes.

La période de 3 ans se termine le 31.08.2012. La date d'acquisition est déterminante, et non pas le début de la location. Jusqu'à cette date, il convient de respecter la limite de 15% pour les travaux de rénovation. Les dépenses d'entretien annuelles habituelles (appelées travaux de rafraîchissement) sont exclues de la limite de 15%, comme vous l'avez déjà souligné. Pour le calcul de la limite de 15%, les montants nets sont déterminants, même en l'absence de déduction de la TVA. Après la période de 3 ans, il n'est plus nécessaire de vérifier la limite de 15%. Les dépenses d'entretien peuvent alors être déduites en tant que frais de location presque sans limite, sauf si la rénovation crée un nouvel actif ou élève le standard du bâtiment.

Votre affirmation concernant l'amortissement est également correcte. Il s'élève à 2% du coût d'acquisition initial du bâtiment.

Cordialement,

Wander
Conseiller fiscal