Répartition du prix d'achat d'un complexe immobilier avec un intérêt ultérieur de vente partielle.
Cher expert en fiscalité,
Je prévois d'acheter prochainement un complexe immobilier composé de plusieurs maisons individuelles et multifamiliales. Comme l'objet est très grand et que je pense pouvoir obtenir un prix de vente élevé en vendant les maisons individuelles après l'achat du complexe dans une perspective de rendement, je réfléchis à diviser et à vendre partiellement deux parties après l'achat du complexe.
Ma question serait de savoir comment je pourrais mieux ancrer cette répartition du prix d'achat dans le contrat de notaire afin de réaliser un bénéfice de vente aussi faible que possible lors de la vente.
Livre foncier 1 : 1505 m² de terrain et 985 m² répartis sur 4 maisons multifamiliales et 2 maisons individuelles.
Livre foncier 2 : 395 m² de terrain avec seulement un hangar.
De la base de données Boris NRW :
Prix du sol 275,-EUR par m²
Valeur immobilière des maisons individuelles et bifamiliales : 2 240,-EUR par m²
Valeur immobilière des appartements en copropriété : 1 200,-EUR par m²
(Valeurs de référence pour les bâtiments plus récents)
Actuellement, ma répartition prévue dans le contrat de notaire est la suivante :
120 000 € pour la maison n° 75b (80 m²) sans terrain
115 000 € pour la maison n° 79a (75 m²) sans terrain
120 000 € pour la parcelle 194 d'une superficie de 395 m² sans constructions
560 000 € pour la parcelle 173 d'une superficie de 1505 m² comprenant les bâtiments n° 79, 81, 83 et 83a avec une surface habitable de 828 m²
Les prix proposés pour les maisons individuelles sont réalistes, ma question concerne la nécessité d'accepter une répartition égale des surfaces des biens, car les prix au mètre carré pour le reste de la surface habitable s'élèveraient à 573EUR par m² avec cette proposition. Cependant, les surfaces à vendre seraient alors estimées à 1500EUR par m².
Pouvez-vous me donner des suggestions concrètes pour mon contrat de notaire, notamment en vue de la vente des deux bâtiments individuels avec terrain ? Si je vends ensuite les biens 75b+79a ainsi que la parcelle 194 pour 355 000 EUR, aucun produit de vente ne serait alors imposé, ou est-ce que je me trompe ?
Cordialement,
D. R.
