Frag einen Steuerberater zum Thema Immobilienbesteuerung

Kaufpreisaufteilung Gebäudekomplex mit späterem anteiligen Verkaufsinteresse

März 26, 2019 | 80,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Sehr geehrter Steuerexperte,

ich plane in naher Zukunft den Kauf eines Gebäudekomplexes welches aus mehreren Ein- und Mehrfamilienhäusern besteht. Da das Objekt sehr groß ist und ich aus Renditesichten glaube mit dem Verkauf der freistehenden Häuser einen hohen Verkaufspreis erzielen zu können überlege ich nach dem Kauf des Gesamtkomplexes eine Aufteilung und Teilverkauf von zwei Teilen.
Meine Frage wäre wie ich diese Kaufpreisverteilung nun am besten bereits im Notarvertrag verankern kann um dann im Rahmen des Verkaufs einen möglichst geringen Verkaufsgewinn erzielen kann.

Grundbuch 1: 1505qm Grund und 985qm verteilt auf 4MFH + 2 EFH.
Grundbuch 2: 395qm Grund nur Schuppen

Aus der Boris Datenbank NRW:
Bodenrichtwert 275,-EUR pro QM
Immobilienrichtwert Ein- und Zweifamilienhäuser: 2.240,-EUR pro QM
Immobilienrichtwert Eigentumswohnungen: 1.200,-EUR pro QM
(Richtwerte für jüngeres BJ)

Aktuell sieht meine Überlegung (Aufteilung) im Notarvertrag wie folgt aus:
120.000€ für Haus Nr. 75b (80qm) ohne Grundstück
115.000€ für Haus Nr. 79a(75qm) ohne Grundstück
120.000€ für Flurstück 194 mit einer Fläche von 395qm ohne Bebauungsobjekte
560.000€ für Flurstück 173 mit einer Fläche von 1505qm inklusive der Gebäude Nr. 79, 81,83 und 83a mit einer Wohnfläche von 828qm

Die vorgeschlagenen Preise für die freistehenden Häuser sind realistisch, meine Frage geht in die Richtung ob ich hier zwingen eine Gleich Verteilung der Objektflächen annehmen muss, da die Quadratmeterpreise für die Restliche Wohnfläche sich mit diesem Vorschlag dann auf 573EUR pro qm belaufen würden. Die der zum Verkauf stehenden Flächen würden jedoch dann mit 1500EUR pro qm veranschlagt werden.

Können Sie mir konkrete Vorschläge für meinen Notarvertrag geben insbesondere vor dem Hintergrund der Veräußerung der beiden freistehenden Gebäude zzgl. Grundstück? Wenn ich dann das Objekt 75b+79a sowie das Flurstück 194 für 355.000EUR verkaufe würde hieraus kein Verkaufserlös steuerlich anfallen oder sehe ich das falsch?

Viele Grüße
D. R.

Steuerberater Knut Christiansen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die Sie ja bereits auf einem anderen Portal eingestellt haben und zu der ich ausführlich Stellung bezogen habe. Meine Frage wäre, ob ich Ihnen hier auch noch einmal meine Stellungnahme einstellen soll oder ob die Frage insoweit schon für Sie beantwortet ist. Eine ganz klare Aussage kann dazu nicht getroffen werden, da ja auch aus dem zitierten BFH-Urteil hervorgeht, dass es auf eine Einzelfallbetrachtung ankommt, die die besonderen Gegebenheiten vor Ort berücksichtigt.

Wenn Sie hierzu noch weitere Ausführungen möchten, dann melden Sie sich bitte noch einmal.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater