Frag einen Steuerberater zum Thema Immobilienbesteuerung

Kauf einer zweiten Immobilie B - Steuerliche Behandlung der Kreditzinsen wenn die existente Immobile A dazu belastet wird

Juli 26, 2019 | 40,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Wir planen die Anschaffung einer zweiten Immobilien (B) - die Beuurkundung ist geplant. Die Immobilie ist zur Zeit vermietet und der Kaufvertragsentwurf spricht von einer Kapitalanlage mit ungekündigtem Mietvertrag. Übergabe der Immobilie B ist frei Wählbar in diesem Jahr.
Den Kaufpreis und die Nebenkosten finanzieren wir - Anteilig auf der bisherigen Immobilie A (Reihenhaus neuwertig - realtiv groß und komfortabel in Wohnanlage ) bis zur maximalen Höhe (= entziehen unser Eigenkapital) Als Nebeneffekt steigen die Zinsen und damit die anteiligen Zins-Kosten für das Arbeitszimmer meiner freiberuflich tätigen Frau.
Immobilie B (50er Jahre Doppelhaushälfte - kleines Haus - hoher Bodenwert für Grundstück) wird mit dem Verbliebenen (kleineren)darlehensbetrag belastet und die Zinsen werden anteilig für das Gebäude gegen die Mieteinnahmen gerechnet.

Ende Q1-20 könnte sich die Situation ergeben, dass die Mieter aus Immobilien B ausziehen und wir Immobilie B selber nutzen und im Gegenzug Immobilie A komplett vermieten. (Immobilie B ist etwas besser zu meinem Arbeitsplatz gelegen und besser an den öffentlichen Nahverkehr angebunden und liegt ruhiger - weshalb wir es bevorzugen dort einzuziehen)

Frage: Bitte beurteilen ob und unter welchen Umständen die beschriebene Erhöhung der Finanzierung und damit der Zinsen für Immobilie A steuerlich als Kosten für das Arbeitszimmer/Vermietung anrechenbar sind - welche relevanten Urteile/Hinweise gibt es, um bei einem eventuellen "nicht akzeptanz" durch das Finanzamt zu argumentieren?

Steuerberater Knut Christiansen

Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.

Steuerlich folgt das Darlehen immer dem Verwendungszweck. Das heißt, dass die Zinsen auf Immobilie A, die zur Finanzierung der Immobilie B verwendet werden, nur bei Immobilie B verwendet werden können. Wird Immobilie B vermietet, so stellen diese Zinsen Werbungskosten im Rahmen der Vermietung dar. Erfolgt später eine Eigennutzung, so wären die Zinsen anteilig für das Arbeitszimmer abzugsfähig. Vermieten Sie später Immobilie A, so können Sie die Zinsen, die Sie für das Darlehen zur Finanzierung von A aufwenden, als Werbungskosten abziehen.

Damit ist klar zu stellen, dass die Zinsen, die mit einer Grundschuld auf Immobilie A anfallen, nicht automatisch auch steuerliche Kosten für A bedeuten. Entscheidend ist, was Sie mit dem Darlehen finanziert haben (hier: Immobilie B)

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater