Leerstehende Eigentumswohnung Steuerliche Behandlung.
Dezember 2, 2019 | 60,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Ich besitze eine vermietete Eigentumswohnung (2 Zimmer, 80 qm), deren Mietvertrag jetzt gekündigt worden ist. Bisher führte die Wohnung steuerlich nur zu einem geringen Überschuss, weil ich aus sozialen Gründen (ältere, befreundete Dame) nur eine niedrige Miete angesetzt hatte und diese seit 15 Jahren nicht erhöht habe: 2,70 €/qm, Mietspiegel: max. 8,70.
Ich möchte diese Wohnung in circa fünf Jahren selbst als Alterswohnsitz nutzen. Angesichts der mietrechtlichen Situation in Berlin (Mietendeckel, stark eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten, auch bei Eigenbedarf) möchte ich die Wohnung bis dahin – trotz der dann auftretenden Verluste - lieber leer stehen lassen. Wie kann ich das dem Finanzamt gegenüber darstellen?
Fragen:
1. Wie lange wird das Finanzamt einen Verlust aus Vermietung (insbesondere Verwaltungskosten) akzeptieren, wenn ich keine Vermietungsanstrengungen unternehme?
2. Wie weit (und wie wie lange) kann ich eine Renovierungsphase geltend machen? Geplant sind keine baulichen Maßnahmen, sondern nur ausgiebige Schönheitsreparaturen.
3. Ist es sinnvoll und möglich, die Wohnung zu diesem sehr niedrigen bisherigen Mietpreis
a. an meine Ehefrau (gemeinsame Veranlagung) oder
b. einen Verwandten als »Büroräume« zu vermieten.
(Meine Frau erzielt jetzt und in den kommenden Jahren geringe Einkünfte aus freiberuflicher Tätigkeit (Veröffentlichungen und insbesondere Verlags-Tantiemen) die bisher in der Einnahmeüberschuss Rechnung (insbes. wegen des bis heute im eigenen Haus genutzten Arbeitszimmers) stets zu einer schwarzen Null geführt haben.)
4. Oder gibt es aus steuerrechtlicher Sicht ein ganz anderes Modell, das der o.g. Zielsetzung gerecht wird?
Guten Morgen und vielen Dank für Ihre Anfrage! Diese möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Ersteinschätzung wie folgt beantworten.
1. Wenn Sie keine Vermietungsanstrengungen nachweisen, wird das Finanzamt die Verluste aus meiner Sicht und Erfahrung nicht anerkennen. Es kann ggfs. ein Jahr "gut gehen", aber wenn das Finanzamt die fehlenden Vermietungsabsicht nachträglich feststellt, kann es gut sein, dass die Verluste nachträglich aberkannt werden.
2. Sofern keine Vermietung mehr erfolgen soll, können auch die Kosten nicht mehr geltend gemacht werden, weil diese dann im Zusammenhang mit der privaten Nutzung stehen.
3. Eine Vermietung zu einem sehr niedrigen Mietpreis birgt das Risiko, dass die Werbungskosten nur noch anteilig anerkannt werden, wenn die Miete unterhalb von 66% der ortsüblichen Miete liegt (Kaltmiete). Insbesondere bei Vermietung an nahe Angehörige wird dieses genauer überprüft und ist in der Steuererklärung in der Anlage V auch anzugeben. Gleiches gilt im Übrigen auch bei verbilligter Vermietung an einen Verwandten. D.h. letztendlich, dass eine verbilligte Vermietung grundsätzlich möglich und erlaubt ist. Aber Sie müssen dann mit geringen Werbungskosten rechnen, wenn die vereinbarte Kaltmiete unterhalb von 66% der ortsüblichen Miete liegt.
Wenn Sie keine Nutzung der Wohnung vornehmen, kann natürlich auch keine steuerliche Berücksichtigung der Verluste erfolgen. Somit wäre auch ein Leerstand grundsätzlich möglich, würde steuerlich aber keine Vorteile bringen.
4. Eine steuerliche Gestaltung in der Art, dass Sie Ausgaben geltend machen wollen und keine oder nur geringe Einnahmen erzielt werden, ist bis auf die oben beschriebenen Grenzen leider nicht möglich. Sie müssten sich also entscheiden, eine halbwegs fremdübliche Vermietung durchzuführen, wenn Sie einen vollen Werbungskostenabzug erreichen wollen. Sofern gewisse Schönheitsreparaturen erst kurz vor Selbstnutzung erfolgen, wird das Finanzamt diese Kosten vermutlich nicht anerkennen. Denn in dem Fall geht das Finanzamt davon aus, dass diese Kosten hinsichtlich der geplanten Selbstnutzung angefallen sind. Wenn Sie also derartige Aufwendungen planen, so sollten diese eher am Anfang der nächsten 5-Jahresperiode aufgewendet werden und nicht erst im 4. oder 5. Jahr.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
