Délai de spéculation pour l'immobilier ou caractéristiques d'utilisation personnelle
Juillet 8, 2019 | 30,00 EUR | répondu par Dipl.-Kfm. Frank-Olaf Illiges
Chères Mesdames,
chers Messieurs,
j'ai une question concernant le délai de spéculation pour un bien immobilier existant à usage propre (appartement en copropriété).
Situation
J'ai acheté un appartement en copropriété le 02.12.2009 (date de l'acte notarié). L'inscription au registre foncier a eu lieu le 19.02.2010. Depuis l'achat, l'appartement n'a jamais été loué, mais je passe plus de 90% de mon temps en famille pour des raisons familiales. La maison de ma famille, où je suis également domicilié, se trouve dans le même quartier (même bureau des impôts). En raison des bons prix du marché, je pense maintenant à vendre cet appartement.
Question
Selon mes connaissances actuelles, selon l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu (EStG), la vente d'un bien immobilier exclusivement utilisé à des fins personnelles est exonérée d'impôt, ou est exonérée d'impôt si elle a été exclusivement utilisée à des fins personnelles pendant l'année de la vente et les deux années précédentes. Est-ce que l'administration fiscale peut me refuser l'exonération d'impôt sur la vente, car je ne suis pas inscrit dans l'appartement en copropriété ou que je l'occupe peu (la consommation d'énergie se limite presque à la part commune)? Si oui, la date du 02.12.2009 (acte notarié), qui, selon mes connaissances actuelles, est la date pertinente, ou l'inscription au registre foncier est-elle pertinente?
Pouvez-vous s'il vous plaît me donner les sources sur lesquelles je peux me référer, en cas de problèmes éventuels avec l'administration fiscale, pour appuyer votre réponse.
Merci d'avance!
Cher demandeur,
Merci de votre demande, à laquelle je répondrai avec plaisir en tenant compte de votre contribution et des règles de cette plateforme.
L'expression "utilisation à des fins résidentielles propres" suppose simplement que le bien immobilier soit habitable et qu'il soit effectivement occupé par le contribuable (BFH IX R 37/16 du 27.6.17, BStBl II 17, 1192). Utiliser à des fins résidentielles signifie habiter. Habiter un logement se distingue des séjours occasionnels (pour des visites). Cela implique généralement la tenue d'un foyer indépendant, un certain degré d'aménagement et probablement une certaine durée de séjour. Le simple fait de disposer d'un logement sans l'utiliser effectivement ne peut pas être considéré comme une occupation. Le contribuable doit en principe habiter le logement lui-même (c'est-à-dire en personne). La cohabitation avec des membres de la famille ou des tiers n'est pas préjudiciable, tant que le contribuable est en mesure de gérer un foyer indépendant (cf. BMF du 5.10.00, BStBl I 00, 1383 point 22).
Un logement est également considéré comme utilisé à des fins résidentielles propres si le contribuable l'occupe uniquement de manière temporaire, tant qu'il reste disponible comme logement (à tout moment) le reste du temps (BFH IX R 37/16 du 27.6.17, BStBl II 17, 1192). L'utilisation "à des fins résidentielles propres" n'implique ni l'utilisation comme résidence principale ni que le centre de gravité de la vie personnelle et familiale soit là. Un contribuable peut donc utiliser plusieurs bâtiments simultanément à des fins résidentielles propres. La durée effective de l'utilisation résidentielle n'est pas essentielle, tant qu'il y a une utilisation résidentielle propre (cf. BFH IX R 37/16 du 27.6.17 BStBl II 17, 1192 et suivants).
La période de détention commence à la fin du jour de la conclusion définitive de l'acte d'achat (ou de vente) obligatoire (jurisprudence constante, par exemple BFH VIII R 16/83 du 13.12.83, BStBl II 84, 311 ; cf. points 97 et 121).
Cela signifie que la période de détention commence le jour où l'achat du logement est acté et se termine le jour où la vente du logement est actée. Une exception est faite si les avantages et les charges du logement devaient être transférés plus tôt.
Cordialement,
Dipl.-Kfm. Frank-Olaf Illiges
Expert-comptable
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