Impôt spéculatif
Cher Monsieur le conseiller fiscal,
Je viens d'Italie et je vis en Allemagne depuis plus de 10 ans. En Allemagne, j'ai terminé mes études et créé mon entreprise il y a environ 8 ans.
Depuis janvier 2012, je suis propriétaire d'un appartement à Berlin, où je suis officiellement enregistré comme résident et où je vis effectivement. Cependant, étant souvent en déplacement pour des raisons professionnelles, j'ai loué occasionnellement mon appartement à des personnes venant à Berlin pour des raisons professionnelles via AirBnB de janvier 2012 à mi-2016 (location de 2 à 12 semaines par location). Conformément à l'article 2, paragraphe 2, numéro 1 du ZwVbG, j'ai déclaré mon appartement comme location de vacances auprès de l'arrondissement le 15 juillet 2014, ce qui a été toléré jusqu'au 30 avril 2016. Tous les revenus de la location ont toujours été correctement déclarés dans ma déclaration d'impôts. En été 2016, j'ai à nouveau déclaré à l'arrondissement que mon appartement était à nouveau utilisé exclusivement à des fins personnelles, ce qui a été accepté et a mis fin à toute enquête sur une utilisation abusive. Depuis mi-2016, je n'ai jamais loué l'appartement à nouveau et j'y ai uniquement habité.
Par ailleurs, dans l'optique de revenir un jour en Italie, j'ai réenregistré une résidence en Italie auprès des autorités italiennes depuis 2015, bien que de manière "formelle" et à l'adresse où réside ma mère. Hormis un compte bancaire italien ouvert en 2018, je ne possède rien en Italie (pas d'appartement, pas de véhicule, pas de factures de téléphone/électricité, etc.). Il convient de mentionner que je travaille désormais presque exclusivement pour des clients italiens en tant que freelance, avec tout revenu correctement déclaré en Allemagne.
En raison du fait que je travaille principalement pour des clients italiens, je prévois de vendre mon appartement dans quelques semaines (février 2019), de mettre fin à mon activité indépendante en Allemagne et de retourner en Italie. La question de la taxe sur les plus-values immobilières se pose. Bien que je me sois beaucoup renseigné à ce sujet, certains doutes persistent et je souhaite les dissiper avant la vente.
Je sais que la loi prévoit théoriquement un délai de 10 ans à compter de l'achat d'une maison pour pouvoir la vendre en franchise d'impôts. Cependant, je sais aussi qu'il est possible de vendre sans payer de taxe si l'appartement a été utilisé exclusivement à des fins personnelles au cours de l'année de la vente et des deux années précédentes. Étant donné que c'est mon cas, je suppose que je ne devrais pas payer de taxe sur la plus-value.
Néanmoins, sachant que l'administration fiscale est souvent imprévisible, je ne souhaite en aucun cas devoir payer la taxe et ensuite la récupérer. Je me demande donc comment l'administration fiscale va réagir dans cette situation et quel sera le processus.
En outre, j'aimerais obtenir des réponses à des questions spécifiques. Je tiens à préciser que chaque réponse doit être adressée spécifiquement à chaque question individuelle.
1) En pratique, sur quels critères ou documents l'administration fiscale se base-t-elle pour déterminer si la vente d'une maison est soumise à la taxe sur les plus-values (par exemple, déclaration du vendeur ou revenus de location dans les déclarations d'impôts précédentes)?
1a) Ma déclaration concernant l'utilisation de mon appartement comme location de vacances pourrait-elle être un motif pour considérer la vente comme taxable, même si j'ai déclaré une utilisation personnelle en 2016? Si oui, en vertu de quelles dispositions?
1b) Mon domicile italien depuis 2015 pourrait-il être un motif pour considérer la vente comme taxable? Si oui, en vertu de quelles dis
