Taxe sur les plus-values - comment l'administration fiscale se comporte-t-elle ?
Janvier 16, 2019 | 40,00 EUR | répondu par Steuerberater Bernd Thomas
Cher Monsieur Expert-Comptable,
Depuis mars 2012, je suis propriétaire d'un appartement à Berlin. Depuis lors, j'ai ma résidence principale là-bas et j'y vis effectivement. Cependant, comme je suis souvent en déplacement pour des raisons professionnelles, j'ai loué occasionnellement mon appartement à des personnes venant travailler à Berlin via AirBnB sur une base hebdomadaire (2 à 12 semaines par location) jusqu'à mi-2016. Tous les revenus de la location ont été correctement déclarés dans ma déclaration d'impôts. Depuis mi-2016, je n'ai plus loué et j'y ai seulement vécu moi-même.
Maintenant, je souhaite vendre mon appartement dans les prochains mois. La question de l'impôt sur les plus-values se pose.
Je sais que selon la loi, il y a théoriquement une période de 10 ans à partir de l'achat de la maison pour pouvoir vendre sans impôt. Je sais aussi qu'il est possible de vendre sans impôt si l'appartement a été utilisé exclusivement comme résidence principale au cours de l'année de la vente et des deux années précédentes (https://www.financescout24.de/wissen/ratgeber/spekulationssteuer). Comme c'est mon cas, je suppose que je ne devrais pas payer d'impôt sur les plus-values.
Cependant, la question se pose de savoir comment l'administration fiscale réagira dans cette situation et quel sera l'ensemble de la procédure.
Devrais-je envoyer un formulaire de déclaration d'exonération fiscale à l'administration fiscale ? L'administration fiscale pourrait-elle d'abord réclamer l'impôt et me contraindre à le récupérer ensuite/à le contester en justice ? Si oui, quand l'impôt serait-il dû... immédiatement après la vente, ou en 2020 avec la déclaration d'impôts 2019 ? Est-il vrai que dans certains cas, l'impôt peut même être réclamé directement à l'acheteur de la maison ?
Je serais reconnaissant si un expert-comptable pouvait éclaircir ce point car je suis assez confus à ce sujet.
Cher demandeur,
Je suis heureux de répondre à votre demande sur la base des informations fournies dans le cadre d'une consultation initiale sur frag-einen.com. La réponse est basée sur les informations factuelles que vous avez fournies. Des informations manquantes ou incorrectes peuvent influencer le résultat juridique. En particulier, je pars du principe que l'appartement n'appartient pas ou n'appartenait pas à un actif professionnel.
Si vous avez utilisé l'appartement exclusivement à des fins résidentielles au cours de l'année de la vente et des deux années précédentes, cette vente n'est pas soumise à la taxation en tant que cession d'actif privé. Vous mentionnez simplement la vente en principe, sans préciser le prix de vente, etc.
L'administration fiscale est informée de toutes les opérations foncières et pourrait poser des questions à ce sujet. Dans le cadre de vos obligations générales de coopération dans le processus de taxation, vous devrez fournir certaines informations sur demande.
Si l'administration fiscale devait considérer l'opération comme taxable, l'impôt serait calculé dans le cadre de l'établissement de l'impôt sur le revenu. L'impôt devrait alors être payé en totalité à l'échéance, un mois après l'établissement (date de l'avis d'imposition). Des versements anticipés pourraient être fixés, en particulier en cas de forte restitution attendue.
Un recours peut être formé contre une décision et une suspension de l'exécution peut être demandée dans le cadre du recours, qui doit être accordée si votre recours est probablement fondé. En cas de suspension de l'exécution accordée, le paiement sera suspendu jusqu'à la décision sur le recours.
En règle générale, l'impôt sur le revenu ne peut pas être réclamé à l'acheteur, sauf dans des circonstances exceptionnelles où l'acheteur serait responsable de l'impôt sur le revenu du vendeur, par exemple en cas de complicité à l'évasion fiscale.
Cordialement,
Bernd Thomas
Expert-comptable
Diplômé en commerce (FH) Bernd Thomas, Expert-comptable, Neustadtswall 85, 28199 Bremen, Email bernd.thomas@yahoo.de, Numéro de TVA DE316948369, Membre de la Chambre des experts-comptables hanseatic de Brême, Numéro d'enregistrement 111705, Assurance responsabilité professionnelle chez R+V Allgemeine Versicherung AG, Mittlerer Pfad 24, 70499 Stuttgart, Montant de l'assurance: 250 000 euros par sinistre individuel; Limite annuelle: 1 000 000 euros (pour tous les dommages d'une année d'assurance); les règlements professionnels de la loi sur les experts- comptables s'appliquent, consultables sur www.gesetze-im-internet.de/stberg
