Spekulationssteuer - wie verhält sich das FA?
Januar 16, 2019 | 40,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Herr Steuerberater,
seit März 2012 bin ich Eigentümer einer Eigentumswohnung in Berlin. Seitdem hab ich meine Wohnanmeldung da und wohne auch tatsächlich da. Da ich aber beruflich oft unterwegs bin, habe ich bis Mitte 2016 meine Wohnung gelegentlich für Leute die beruflich nach Berlin kamen durch AirBnB auf Wochenbasis (2 bis 12 Wochen per Vermietung) vermietet. Alle Einnahmen durch die Vermietung hab ich regelrecht in meine Steuererklärung versteuert. Seit Mitte 2016 hab ich nie wieder vermietet und nur selber da gewohnt.
Jetzt möchte ich meine Eigentumswohnung in den nächsten Monaten veräußern. Und die Frage der Spekulationssteuer stellt sich.
Mir ist es bekannt, dass nach Gesetz theoretisch ein 10-Jahren-Frist vom Hauskauf gibt, um steuerfrei verkaufen zu können. Mir ist aber auch bekannt, dass um steuerfrei zu verkaufen, reicht es auch wenn im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren die Eigentumswohnung ausschliesslich eigengenutzt wurde (https://www.financescout24.de/wissen/ratgeber/spekulationssteuer). Da dieses hier mein Fall ist, gehe ich davon aus, dass ich doch keine Spekulationssteuer bezahlen soll.
Nichtsdestotrotz, stellt sich Die Frage, wie in der Praxis das FA in dieser Gelegenheit sich verhält und wie das gesamte Prozedere aussieht.
Werde ich einen Steuerformular/eine Erklärung für die Steuerbefreiung an das FA schicken müssen? Könnte das FA erst die Steuer fordern und mich zwingen das Geld danach zurück zu fordern/klagen? Wenn schon, wann würde dann die Steuer fällig werden…sofort nach der Veräußerung, oder ab 2020 mit der Steuererklärung 2019? Stimmt es, daß in manchen Fällen die Steuer sogar direkt vom Hauskäufer gefordert werden kann?
Ich wäre sehr dankbar wenn ein Steuerberater Klarheit darüber schaffen könnte da ich ziemlich darüber verwirrt bin.
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf frag-einen.com. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen. Insbesondere gehe ich davon aus, dass die Wohnung nicht zu einem Betriebsvermögen gehört bzw. gehörte.
Wenn Sie die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, unterliegt diese Veräußerung nicht der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft. Sie geben lediglich dem Grunde nach die Veräußerung an, jedoch ohne Angabe zum Verkaufspreis etc.
Das Finanzamt erhält Kenntnis über alle Grundbuchvorgänge und kann ggf. deswegen Rückfragen stellen. Im Rahmen der allgemeines Mitwirkungspflichten m Besteuerungsverfahren müssen Sie dann auf Verlangen bestimmte Auskünfte erteilen.
Falls das Finanzamt den Vorgang als steuerpflichtig beurteilen sollte, würde die Steuer im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung festgesetzt werden. Die Steuer wäre dann insgesamt bei Fälligkeit zu bezahlen, dies ist einen Monat nach Festsetzung (Bescheiddatum). Vorauszahlungen könnten ggf. festgesetzt werden, insbesondere, wenn eine hohe Nachzahlung zu erwarten ist.
Gegen einen Bescheid kann Einspruch eingelegt werden und im Rahmen des Einspruchs auch Aussetzung der Vollziehung beantragt werden, diese ist zu gewähren, wenn es überwiegend wahrscheinlich ist, dass Ihrem Einspruch stattgegeben wird. Bei gewährter Aussetzung der Vollziehung wird die Zahlung dann bis zur Entscheidung über den Einspruch ausgesetzt.
Die Einkommensteuer kann in aller Regel nicht vom Käufer gefordert werden, hier müsste schon eine außergewöhnliche Fallkonstellation bestehen, dass der Käufer für die Einkommensteuer des Verkäufers haftet, beispielsweise bei Beihilfe zur Steuerhinterziehung.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
Dipl.-Kaufmann (FH) Bernd Thomas, Steuerberater, Neustadtswall 85, 28199 Bremen, E-Mail bernd.thomas@yahoo.de, USt-IdNr. DE316948369, Mitglied der Hanseatischen Steuerberaterkammer Bremen, Registernummer 111705, Berufshaftpflichtversicherung bei R+V Allgemeine Versicherung AG, Mittlerer Pfad 24, 70499 Stuttgart, Versicherungssumme: 250.000 Euro für den einzelnen Schadensfall; Jahreshöchstleistung: 1.000.000 Euro (für alle Schäden eines Versicherungsjahres); es gelten die berufsrechtlichen Regelungen des Steuerberatergesetzes, einsehbar unter www.gesetze-im-internet.de/stberg
