Demandez à un conseiller fiscal sur le sujet de Fiscalité immobilière

Délimitation entre la vente immobilière privée et commerciale.

Mars 3, 2011 | 30,00 EUR | répondu par Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Demande à un expert-comptable,
Brève explication du contexte :
- Je vais vendre 4 terrains cette année
- Tous les terrains sont financés par des tiers
- J'ai acquis 3 terrains en 2000 (acte notarié le 12 décembre 2000) avec un partenaire pour une commercialisation (résidentielle) en copropriété. Jamais d'auto-utilisation.
Ils doivent maintenant être vendus car les coûts de financement tiers sont trop élevés. Aucun bénéfice n'est possible en raison des coûts de financement élevés.
Depuis l'acquisition des terrains, en plus du prix d'achat, de la commission du courtier, des droits de mutation, des honoraires du notaire, des frais de collecte des ordures, de la taxe foncière annuelle, des coûts de mesurage pour la division, etc., des sommes considérables ont été investies, dépassant désormais le prix d'achat et même le prix de vente. S'y ajoutent les intérêts du financement tiers.
- J'ai acquis une maison individuelle avec un terrain pour usage personnel en 1994 en copropriété avec ma femme. Ce terrain a été exclusivement auto-utilisé. Des travaux de rénovation ont été réalisés au cours des années de possession, avec une participation personnelle élevée non prouvée (hypothèque musculaire). Des factures pour les matériaux sont partiellement disponibles.
1. En vendant les 4 terrains, serai-je considéré comme un marchand de biens même si un terrain est uniquement auto-utilisé et doit être vendu maintenant en raison du divorce?
2. Le terrain de la maison individuelle auto-utilisée est-il pertinent dans la distinction entre commerce de biens privés et professionnels (limite de 3 terrains)?
3. En cas de commerce de biens professionnels, quels coûts puis-je déduire du produit de la vente pour réduire le bénéfice. Si je peux déduire tous les coûts depuis l'acquisition, des pertes d'environ 150 000 € sont estimées. Ces pertes seront-elles entièrement reconnues par l'administration fiscale et déduites immédiatement ou réparties sur plusieurs années?

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Cher demandeur,

Merci beaucoup pour votre demande, que je voudrais répondre comme suit sur la base de vos informations et compte tenu de votre engagement dans le cadre d'une consultation initiale :

Tout d'abord, il faut clarifier si, dans votre cas, il y a réellement une activité commerciale de négoce de terrains. Si vous achetez et vendez des terrains sur une période de plusieurs années, il peut y avoir une activité commerciale de négoce de terrains qui donne lieu à des revenus provenant d'une activité commerciale. Cela sera le cas si vous vendez plus de 3 biens dans un délai de 5 ans.

Je pars du principe que votre résidence principale vous appartient en tant que patrimoine privé. La vente de votre résidence principale est exemptée d'impôts, car vous l'avez utilisée vous-même et que le délai de 10 ans nécessaire pour la taxation d'une transaction de cession privée est écoulé.

Concernant les 3 autres biens, vous formez une copropriété avec votre partenaire. Si cette copropriété a traité ces biens comme un patrimoine privé, il ne sera pas possible de considérer qu'il s'agit d'une activité commerciale de négoce de terrains lors de la vente. Le traitement en tant que patrimoine privé est confirmé si la copropriété a soumis la déclaration de revenus "Location et location" pour les 3 biens en question et que l'administration fiscale l'a également traitée ainsi. Je pars du principe que c'est le cas dans votre situation. En raison de l'expiration du délai de 10 ans, il n'y a pas non plus de transaction de cession privée ici, ce qui rend la vente exemptée d'impôts.

J'espère avoir pu vous aider.

Cordialement,

Ulrich Stiller
Expert-comptable/Diplômé en gestion