Frag einen Steuerberater zum Thema Immobilienbesteuerung

Abgrenzung von priv. - gewerblichem Immobilienhandel

März 3, 2011 | 30,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Anfrage an einen Steuerberater,
kurze Erläuterung zum Hintergrund:
- Ich werde in diesem Jahr 4 Grundstücke verkaufen
- Alle Grundstücke sind fremdfinanziert
- 3 Grundstücke habe ich 2000 (Beurkundung am 12.12.2000) gemeinsam mit einem Partner zur gewerblichen Vermarktung (Wohneigentum) erworben. Niemals Selbstnutzung.
Es muss jetzt verkauft werden, weil die Losten der Fremdfinanzierung zu hoch sind. Ein Gewinn ist wegen der hohen Finanzierungskosten nicht zu erzielen.
In die Grundstücke wurden seit dem Erwerb neben dem Kaufpreis, der Maklerprovision, der Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Gebühren der Müllabfuhr, jährliche Grundsteuer, Vermessungskosten für Teilung usw. erhebliche Gelder gesteckt, die inzwischen den Kaufpreis und auch den Verkaufspreis übersteigen. Hinzu kommen noch die Zinsen der Fremdfinanzierung.
- 1 Grundstück mit EFH habe ich zur Eigennutzung 1994 gemeinsam mit meiner Ehefrau erworben. Dieses Grundstück wurde ausschließlich nur selbst genutzt. In das Haus wurden in den Jahren des Besitzes Renovierungsleistungen gesteckt, die einen hohen nicht nachweisbaren Eigenanteil (Muskelhypothek) haben. Für die Materialien sind Rechnungen teilweise vorhanden.
1. Werde ich durch den Verkauf der 4 Grundstücke ein gewerblicher Grundstückshändler auch wenn ein Grundstück nur selbstgenutzt ist und jetzt wegen der Scheidung verkauft werden muss?
2. Ist das selbstgenutzte EFH-Grundstück bei der Abgrenzung zwischen privatem und gewerblichem Grundstückshandel nicht relevant (3 Grundstücksgrenze)?
3. Wenn gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, Welche Kosten kann ich gegen den Verkaufserlös aufrechnen zur Gewinnminderung. Wenn ich alle Kosten seit dem Erwerb absetzen kann entstehen nach überschlägiger Schätzung Verluste von ca. 150T€ .
Werden diese Verluste vom FA in voller Höhe anerkannt und gleich abgesetzt oder über mehrere Jahre verteilt?

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Zunächst einmal muß geklärt werden, ob in Ihrem Falle überhaupt ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Wenn Sie über Jahre hinweg Grundstücke erwerben und veräußern kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, der zu Einkünften aus Gewerbebetrieb führt. Dies wird dann gegeben sein, wenn Sie mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren veräussern.

Ich gehe davon aus, dass das von Ihnen selbst bewohnte EFH zu Ihrem Privatvermögen gehört. Der Verkauf des EFH ist steuerfrei, das Sie dieses zum einen selbst genutzt haben und zum anderen die 10-Jahresfrist, die für die Besteuerung eines privaten Veräusserungsgeschäftes erforderlich ist, abgelaufen ist.

Bzgl. der anderen 3 Objekte bilden Sie zusammen mit Ihrem Partner eine Grundstücksgemeinschaft. Hat diese Grundstücksgemeinschaft diese Objekte als Privatvermögen behandelt, wird bei der Veräusserung kein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden können. Die Behandlung als Privatvermögen liegt dann vor, wenn die Grundstücksgemeinschaft für die 3 Objekte die Anlagen „Vermietung und Verpachtung“ zusammen mit der Feststellungserklärung eingereicht hat und das Finanzamt auch so veranlagt hat. Davon gehe ich in Ihrem Falle aus. Wegen Ablauf der 10-Jahresfrist liegt auch hier kein privates Veräusserungsgeschäft vor, sodaß die Veräusserung steuerfrei wäre.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.


Mit freundlichen Grüßen


Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt