Private Immobilie zur Hälfte gewerblich genutzt
März 22, 2011 | 50,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Habe seit 1983 ein Privates Einfamilienhaus und seit 1991 in diesem einen Blumenladen, der wurde in Eigenleistung und mit privaten Mitteln 1998 erweitert durch einen Pavillon.
Es wurde der Pavillon nicht ins Betriebsvermögen übernommen und auch nicht abgeschrieben.Es ist von mir auch nicht beabsichtigt ihn ins Betriebsvermögen zu übernehmen ,um bei Betriebsaufgabe (bin 63 )für meine eigene Arbeit und meinem privaten Vermögenseinsatz dann noch Steuern zahlen zu müssen. Das Finanzamt will jetzt den Anteil meines Hauses und Grund und Boden der betrieblich genutzt wird ermitteln. Wie kann ich verhindern das mein halbes,von mir gebautes und bezahltes Haus ins Betriebsvermögen kommt.
Es wurde ja in den 20 Jahren meines Geschäfts der Betriebsgewinn nicht durch Abschreibungen gemindert.
2010 habe ich meine Ehefrau mit ins Grundbuch eintragen lassen. Auch das interessiert das Finanzamt Übrigens:Bin Kleinunternehmer, kein bilanzierendes Gewerbe Gewinnermittlung nach §4 Abs 3 EstG
Was Kann ich tun? Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Ein Gebäude bzw. ein Gebäudeanteil einschl. des dazu gehörenden Grund und Bodens kann zum
1.Notwendigen Betriebsvermögen ODER
2.zum gewillkürten Betriebsvermögen ODER
3.zum Privatvermögen
gehören.
Soweit ein Grundstücksanteil samt dem anteiligen Grund und Boden eigenbetrieblich genutzt wird, liegt notwendiges Betriebsvermögen vor. Dies gilt auch bei Erstellung einer Einnahme-Überschussrechnung nach § 4 Absatz 3 EStG.
Da Sie einen Teil des Gebäudes ( der Immobilie ) im Rahmen eines Einzelunternehmens zum Betreiben eines Blumenladens benutzen, wird dieses auch eigenbetrieblich genutzt, sodaß in der Tat notwendiges Betriebsvermögen vorliegt. Nach R 4.2 Absatz 8 der Einkommensteuerrichtlinien brauchen eigenbetriebliche genutzte Teile der Immobilie dann nicht als notwendiges Betriebsvermögen behandelt werden, wenn diese von untergeordneter Bedeutung sind. Eine untergeordnete Bedeutung ist gegeben, wenn der Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 Euro beträgt (§ 8 EStDV), was bei Ihnen wohl nicht gegeben ist. Vorbehaltlich einer detaillierten Überprüfung des Sachverhalts wird man in Ihrem Falle davon ausgehen müssen, dass das Finanzamt leider Recht hat und notwendiges Betriebsvermögen vorliegt.
Allerdings liegt nur in Höhe des Anteils, zu dem Ihnen als Einzelunternehmer die Immobilie zuzurechnen ist, notwendiges Betriebsvermögen vor. Unterstellt man Ihren Angaben folgend, dass das Gebäude zu 50% eigenbetrieblich genutzt wird, die Immobilie Ihnen aber seit 2010 nur noch zur Hälfte als Miteigentümer gehört, so läge in 2010 ein eigenbetrieblich genutzter Anteil von 25% vor.
Die Versteuerung der stillen Reserven des Gebäudeanteils können Sie u.U. dann verhindern, wenn Sie im Rahmen der Betriebsaufgabe Ihres Betriebes, dieses Blumengeschäft wiederum an einen Unternehmer, der ein Blumengeschäft betreibt, vermieten. Alternativ könnten Sie den Gebäudeteil auch zu fremden Wohnzwecken vermieten, dann würde gewillkürtes Betriebsvermögen vorliegen, das ebenfalls keine Versteuerung auslösen würde.
Bevor Sie aber derartige Gestaltung vornehmen, müssen Sie den Sachverhalt im Detail mit einem Steuerberater durchsprechen. Einen Steuerberater sollten Sie auch im jetzigen Stadium hinzuziehen!
Ich hoffe, meine Informationen helfen Ihnen weiter.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt
