Спросите налогового консультанта по теме Налогообложение недвижимости

Разграничение между частным и коммерческим земельным оборотом

Март 3, 2011 | 30,00 EUR | отвечено Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Запрос к налоговому консультанту,
краткое пояснение к фону:
- В этом году я собираюсь продать 4 земельных участка
- Все участки были приобретены с привлечением заемных средств
- 3 участка я приобрел в 2000 году (оформлено 12.12.2000) совместно с партнером для коммерческой эксплуатации (жилая собственность). Никогда не использовались для личного пользования.
Теперь их нужно продать, так как расходы на заемные средства слишком высокие. Из-за высоких финансовых издержек прибыль не удается получить.
С момента приобретения в участки были вложены значительные суммы денег помимо стоимости покупки, комиссии агента, налога на приобретение недвижимости, нотариальных сборов, сборов за вывоз мусора, ежегодного налога на недвижимость, затрат на измерение для разделения и т. д., которые с тех пор превышают стоимость покупки и даже цену продажи. К этому добавляются проценты по заемным средствам.
- 1 участок с частным домом я приобрел для личного пользования в 1994 году совместно с моей женой. Этот участок использовался исключительно для личных целей. За годы владения в дом были вложены средства на ремонтные работы, которые имеют высокую не документированную собственную долю (мускульную ипотеку). Часть счетов на материалы имеется.
1. Продажа 4 участков сделает меня коммерческим земельным дилером, даже если один участок используется только для личных целей и теперь должен быть продан из-за развода?
2. Не имеет значения ли участок с частным домом при определении различия между частным и коммерческим земельным дилерством (3-х участковый лимит)?
3. Если есть коммерческое земельное дилерство, какие расходы я могу учесть в качестве снижения прибыли из продажи. Если я могу списать все расходы с момента приобретения, то, по оценке, возникнут убытки в размере примерно 150 тысяч евро.
Будут ли эти убытки полностью признаны налоговым органом и списаны сразу или распределены на несколько лет?

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Уважаемый клиент,

благодарим вас за ваш запрос, который я хотел бы ответить на основе ваших данных и в контексте вашего участия в рамках первичной консультации следующим образом:

Прежде всего необходимо определить, существует ли в вашем случае коммерческая деятельность по продаже недвижимости. Если вы приобретаете и продаёте земельные участки в течение многих лет, то может быть считаться, что имеется коммерческая деятельность по продаже недвижимости, которая приводит к получению доходов от предпринимательской деятельности. Это будет иметь место, если вы продаете более 3 объектов в течение 5 лет.

Я предполагаю, что частный дом, в котором вы проживаете, относится к вашему частному имуществу. Продажа этого дома освобождена от налога, поскольку вы сами его использовали, и срок в 10 лет, необходимый для налогообложения частной сделки по продаже, истек.

Что касается остальных 3 объектов, вы вместе с вашим партнером образуете земельное сообщество. Если это земельное сообщество рассматривало эти объекты как частное имущество, то при продаже не будет предполагаться коммерческая деятельность по продаже недвижимости. Рассматривание как частное имущество имеет место, если земельное сообщество подало декларацию о доходах от аренды и сдачи в аренду вместе с налоговым уведомлением и налоговая инспекция соответственно провела налоговую проверку. Я предполагаю, что это имеет место в вашем случае. Из-за истечения срока в 10 лет и здесь не будет частной сделки по продаже, поэтому продажа будет освобождена от налога.

Надеюсь, я смог вам помочь.

С уважением,

Ульрих Штиллер
Налоговый консультант/Дипломированный экономист