Calcul des droits de mutation sur les terrains à bâtir en cas de droit de superficie
Mai 6, 2015 | 100,00 EUR | répondu par Anton Pernitschka
Mesdames et Messieurs,
En 05/2013, nous avons acquis un bien en droit de superficie (102 appartements en copropriété) pour un prix d'achat de 2.000.000 euros. Le loyer annuel en droit de superficie s'élève à 2.000 euros. La durée résiduelle du droit de superficie est de 39 ans.
Quel est le montant de l'impôt sur les transferts de propriété dans ce cas, et comment est-il calculé? Le bureau des impôts de Cobourg nous a facturé 70.000 euros (3,5 % de 2 millions).
Par la suite (en 11/2014), nous avons acquis le terrain du propriétaire pour un montant de 394.000 euros. Pour cela, nous avons payé 13.790 euros d'impôt sur les transferts de propriété.
Cher demandeur,
Dans le cadre d'une première consultation et de votre investissement en honoraires, en tenant compte des réglementations de ce forum, je souhaite répondre à votre question.
Le montant de l'impôt foncier est déterminé par la contrepartie. Lors de l'achat d'une propriété, il s'agit généralement du prix d'achat ; lors de la constitution d'un droit de superficie, il s'agit de la valeur en capital du droit de superficie (généralement le 18 fois la valeur annuelle) ainsi que toute autre contrepartie versée pour la constitution du droit de superficie (par exemple, le prix d'achat).
Selon ces critères, dans le cas présent, la valeur en capital du droit de superficie s'élèverait à (2 000 € x 16,367 valeur en capital sur 39 ans =) 32 734 €, en plus du prix d'achat de 2 000 000 € pour l'objet. La base d'imposition pour l'impôt foncier serait donc même de 2 032 734 €.
Après avoir acquis la propriété du propriétaire, l'administration fiscale ne peut pas calculer l'impôt foncier sur la base du prix d'achat total. En effet, vous ne payez pas seulement pour la propriété, mais vous vous libérez également du paiement mensuel du droit de superficie. Le prix d'achat doit donc être divisé en contrepartie pour la propriété et valeur résiduelle du droit de superficie.
La réponse a été donnée en fonction de votre description de la situation. Des informations manquantes ou incorrectes sur les circonstances réelles peuvent influencer le résultat juridique.
Cordialement,
Anton Pernitschka
Conseiller fiscal
