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Obligation de déneigement - Responsabilité en cas de transfert au locataire

Mai 27, 2010 | 30,00 EUR | répondu par Steffan Schwerin

Bonjour,

nous aimerions signer un nouveau contrat de location, dans lequel est noté comme § sous "Accords spéciaux"

• "Le déneigement et l'épandage du trottoir et de l'allée menant à la maison incombent aux locataires de l'appartement du rez-de-chaussée."
• "Les locataires sont expressément informés que l'entrée du garage et la cour du garage ne seront pas déneigées ni épandues avec des agents anti-dérapants. Les locataires acceptent cette disposition et entrent dans l'entrée du garage et la cour à leurs propres risques."
• "Les accords spéciaux ont été discutés en détail entre le locataire et le propriétaire et ont été acceptés par le locataire."

Le propriétaire lui-même vit en retraite dans la maison. Nous, en tant que locataires, sommes tous deux pleinement actifs professionnellement, ce que le propriétaire sait. Aucune autre partie ne vit dans la maison. Le propriétaire souhaite se dégager de toute responsabilité potentielle et, pour des raisons de coût, ne souhaite pas engager une entreprise pour le déneigement. Le propriétaire serait, de manière officieuse lors de sa présence - qui n'est pas constante - disposé, de façon occasionnelle, à déneiger le trottoir pendant la journée, mais pour les raisons susmentionnées, cela ne doit pas être inclus dans le contrat de location.

Je vous remercie d'avance pour votre soutien et la réponse aux questions!

Mes questions :
• La responsabilité civile privée des locataires est-elle engagée en cas de dommage si ceux-ci ne peuvent pas assurer le service d'épandage en journée et n'ont pas officiellement conclu un contrat avec une entreprise externe pour assurer un remplacement ? Où se situe la ligne de séparation entre la négligence grave et l'intention ? Il sera difficile de prouver en cas de dommage que le propriétaire a peut-être effectué le service de déneigement, car il ne souhaite pas être impliqué dans la situation ou s'il tombe lui-même.
• Outre l'engagement d'une entreprise externe, comment un locataire peut-il prouver de manière juridiquement sûre qu'il a organisé une substitution ?
• Les locataires responsables doivent eux-mêmes trouver un remplaçant, éventuellement engager un service de déneigement. Dans ce cas, les locataires doivent-ils supporter seuls les coûts en vertu de la disposition susmentionnée ?
• Le fait que les locataires déneigent

Steffan Schwerin

Cher questionneur,

Je réponds à vos questions en tenant compte des faits exposés et de votre engagement de la manière suivante :

• Est-ce que l'assurance responsabilité civile des locataires est engagée en cas de dommage si ces derniers ne peuvent pas assurer le service de déneigement pendant la journée et n'ont pas officiellement prouvé, par exemple par contrat avec une entreprise extérieure, avoir engagé un remplaçant ? Où se situe la ligne de démarcation entre la négligence grave et l'intention dans un tel cas ? Il sera difficile de prouver en cas de dommage que le propriétaire a peut-être assuré le service de déneigement, car il ne souhaite pas être impliqué dans les faits ou s'il tombe lui-même.

Les locataires doivent s'assurer en semaine, entre 7h et 20h, que la zone est déneigée et déglacée.

S'ils ne peuvent pas le faire, une personne de remplacement doit être désignée.

Cependant, cette obligation ne va pas jusqu'à obliger les personnes à s'acquitter de cette tâche pendant la journée de travail.

Dans de tels cas, c'est alors l'assurance responsabilité civile qui interviendra en cas d'accident.

• En dehors de l'engagement d'une entreprise externe, comment le locataire peut-il prouver de manière juridiquement sûre qu'il a organisé un remplaçant ?

Ce n'est pas nécessaire, mais cela peut être prouvé par des documents écrits ou des témoins.

• Les locataires responsables doivent eux-mêmes trouver un remplaçant, éventuellement engager un service de déneigement. Dans ce cas, les locataires doivent-ils supporter seuls les coûts mentionnés ci-dessus ?

Cela va trop loin. Il est parfois nécessaire de trouver une personne de remplacement, mais il n'est pas nécessaire de payer un service de déneigement aux frais du locataire.

• Le fait de déneiger le matin avant de partir au travail et le soir en rentrant du travail suffit-il à éviter la négligence grave ou l'intention ?

Oui, surtout si les locataires travaillent.

• Quelle est la situation en cas d'intervention de l'assurance responsabilité civile privée si le locataire se réveille plusieurs fois en retard le matin, mais déneige régulièrement par ailleurs ?

Dans ce cas, le locataire n'a pas de chance et l'assurance responsabilité civile n'a pas à payer pour une telle négligence.

• Le propriétaire a-t-il toujours l'obligation de surveillance et doit-il veiller à ce que les locataires responsables exécutent correctement leur obligation de déneigement et de déglaçage, et s'il ne remplit pas cette obligation, est-il responsable des dommages (LG Waldshut-Tiengen n°1 O 60/00 ; AG Ulm n°6 C 968/86) ? Est-il donc suffisant et les locataires peuvent-ils se prévaloir du non-respect de l'obligation de surveillance en cas de dommage, si le propriétaire ne les a pas avertis en cas de manquement et n'a pas engagé d'entreprise - il pourrait procéder à une vérification en tant que cohabitant de la maison de manière régulière et agir si nécessaire ? Le propriétaire serait-il alors seul responsable des dommages ? A-t-il en retour des recours contre les locataires pour violation de leur obligation de déneigement ? Ou le propriétaire peut-il, si cela a été convenu contractuellement, supposer que le locataire s'acquitte de cette obligation OLG Dresden n°7 U 905/96 ?

Le propriétaire doit également vérifier.

• Dans quelles conditions pourrait-on être poursuivi pour blessures involontaires selon l'article 230 du Code pénal et quelle est la pratique à ce sujet, est-ce pertinent ?

Cela ne semble pas être le cas. Il n'y a pas de pertinence sur le plan pénal.

• Les locataires sont-ils automatiquement tenus de déneiger et de déglacer les allées en raison de l'obligation de déneigement et de déglaçage des trottoirs ?

Cette obligation ne va que jusqu'à ce qui est convenu avec le propriétaire.

• Le propriétaire peut se soustraire à l'obligation de déneigement en la transférant aux locataires, mais peut-il également se libérer de la responsabilité en cas de chute des locataires dans l'allée non déneigée ?

Non.

• Qui est responsable et doit payer des dommages si les locataires tombent et se blessent a) sur le trottoir qu'ils doivent déneiger,