Motif de besoin personnel prétexté
Mai 7, 2011 | 80,00 EUR | répondu par Jan Wilking
Chers Madame, Monsieur,
Après de graves divergences avec les locataires de mon appartement, j'ai demandé à mon avocat de résilier le bail de location pour motif légitime de reprise, car il n'y avait pas d'autre moyen de faire partir les locataires de l'appartement. Ils ont ensuite déménagé plusieurs maisons plus loin dans un appartement presque deux fois plus cher au mètre carré, en menaçant de me poursuivre en dommages et intérêts si je ne mettais pas en œuvre rapidement la reprise pour motif légitime. Par hasard, j'ai découvert que les locataires étaient en train de construire une maison, ce qui expliquerait la réduction de loyer de 15 % et les charges non payées (sujet de litige). Je pourrais déménager, mais je n'y suis pas obligé. J'aimerais maintenant que des amis, un couple avec enfants, emménagent dans l'appartement, ce qui me conviendrait beaucoup.
1) Quels pourraient être approximativement les frais de dommages et intérêts et les frais de justice si vous déménagez par vos propres moyens ?
2) Combien de temps devrais-je vivre dans l'appartement pour que vous ne preniez aucune mesure contre moi ?
3) Devez-vous informer vos nouveaux locataires de la construction de votre maison avant de signer le contrat de location ?
Cher demandeur de conseils,
Je suis heureux de répondre à votre demande en tenant compte de votre description des faits et de votre contribution comme suit :
1.
En tant que dommage, tous les coûts liés à la résiliation du bail sont à prendre en considération :
Droit de réintégration dans l'appartement, du moins tant que l'appartement n'a pas encore été loué à un tiers.
En outre, le propriétaire doit compenser les frais de déménagement, en tenant compte des travaux effectués par le locataire selon un taux horaire estimé par le tribunal.
Les frais d'agence pour le nouvel appartement font également partie des dommages-intérêts, ainsi que la différence de loyer entre l'ancien et le nouvel appartement, si ce dernier est comparable à l'ancien mais nettement plus cher.
De plus, les éventuels frais de montage des meubles, la rénovation de la cuisine intégrée ou les coûts d'achat de nouveaux meubles ou rideaux, si les anciens objets ne sont plus utilisables dans le nouvel appartement.
La hauteur exacte ne peut évidemment pas être déterminée dans le cadre de cette consultation initiale sans connaissance de tous les détails. Les frais de justice sont calculés sur la base du montant que les locataires réclameraient en tant que dommages-intérêts. Pour obtenir un aperçu initial, vous pouvez utiliser un calculateur de frais de justice, par exemple http://rvgflex.pentos.com/
2.
En cas de litige, le demandeur - c'est-à-dire le locataire - doit exposer et prouver les conditions réelles de la réclamation formulée, à savoir l'absence de volonté de résidence du propriétaire. Cependant, le propriétaire ne peut se contenter de nier simplement une allégation correspondante du locataire, car des soupçons de simulation de besoins légitimes existent si le propriétaire n'exécute pas la volonté de résidence alléguée dans la résiliation après le départ du locataire. Dans ces circonstances, il est raisonnable de demander au propriétaire d'exposer de manière détaillée et plausible les raisons pour lesquelles le besoin propre allégué dans la résiliation a été annulé par la suite. Si le bailleur fait cette déclaration, il incombe au locataire de prouver qu'il n'existait pas déjà une volonté de résidence du propriétaire avant (arrêt de la Cour de cassation du 18.05.2005, VIII ZR 368/03).
Il est donc décisif que, au moment de la résiliation, il y avait un besoin réel de résidence. Si la raison de l'annulation du besoin propre se présente ultérieurement, par exemple en raison d'un changement dans les circonstances de vie du résiliant ou de la personne pour laquelle la résiliation a été faite en sa faveur, cela n'a généralement aucune importance. Par conséquent, aucune durée spécifique ne peut être mentionnée pour savoir combien de temps vous devriez occuper l'appartement pour éviter les réclamations pour simulation de besoin. Cependant, si vous occupez d'abord l'appartement vous-même pendant quelques mois, il sera difficile pour le locataire de prouver l'absence de besoin propre au moment de la résiliation. En effet, la simple mais sincère intention du propriétaire d'habiter dans son appartement suffit, la location à court terme ayant également été reconnue (BayOLG ZMR 93, 327).
3.
Étant donné que le locataire peut résilier le bail à tout moment sans donner de raison en respectant le délai de préavis légal, je ne vois aucune obligation pour le locataire d'informer le propriétaire du nouveau bail de la construction de la maison et d'une possible durée de location seulement temporaire avant la conclusion du contrat. Cela ne causerait aucun préjudice direct au propriétaire.
J'espère vous avoir fourni une première orientation utile. En cas de doute, veuillez utiliser la fonction de demande gratuite.
Veuillez noter que dans le cadre d'une consultation initiale sans connaissance de toutes les circonstances, je ne peux pas vous donner de conseil définitif. Si vous souhaitez une évaluation définitive de la situation, je vous recommande de contacter un avocat et de discuter de la situation avec lui après avoir examiné tous les documents.
Cordialement,
