Le litige de la caution
Avril 29, 2011 | 35,00 EUR | répondu par Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Chères dames et messieurs,
Lors de la reprise de mon appartement loué par l'ancien locataire, il a été constaté que le four et la hotte (âgés de 5 ans) étaient dans un état tellement sale que tant le locataire suivant que le mandataire du locataire ont confirmé qu'un nettoyage n'était plus possible et que la cuisinière devait être remplacée (indiqué et signé dans le protocole de remise des clés). J'ai fait remplacer les pièces et j'ai envoyé à l'ancien locataire la facture, lui indiquant le montant du dépôt de garantie restant, que je lui verserai après la fin de la période de blocage du compte de garantie. Maintenant, j'ai reçu une lettre d'un avocat qui écrit que le four aurait certainement pu être nettoyé en deux heures et demande un remboursement maximal de 100 euros à cet effet. On me demande de fournir des preuves que le four était irréparable et devait être remplacé. Comment devrais-je réagir?
Cher demandeur,
Je vous remercie pour votre demande.
Je voudrais y répondre comme suit :
En principe, le propriétaire est responsable de l'entretien du bien loué, cf. § 535 BGB.
Cependant, si le locataire néglige ses obligations (ici le nettoyage) et qu'un dommage en résulte sur le bien loué, le locataire est en principe tenu de payer des dommages et intérêts au propriétaire.
Il est important que le défaut/le dommage soit également noté dans le procès-verbal d'état des lieux et que ce dernier ait été signé par les deux parties. C'est bien le cas pour vous, donc pas de problème à ce niveau.
Si le propriétaire (ce qui est généralement le cas) n'a pas encore remboursé le dépôt de garantie, il peut effectuer une déduction, donc une compensation, pour le montant du dommage.
En principe, vous avez donc raison du moins d'après votre description.
Le problème ici n'est pas le cadre juridique, mais la situation de preuve.
Si vous réclamez des dommages et intérêts (comme vous l'avez fait ici), vous devez également prouver les conditions de cette réclamation.
En tant que victime, vous avez une obligation de limiter les dommages. Cela signifie que seules les mesures nécessaires doivent être prises et que le dommage ne doit pas être artificiellement augmenté.
Si un nettoyage était possible (vous devez effectivement prouver que le nettoyage n'était pas possible), seuls les coûts liés à la réduction des dommages seraient remboursables.
Vous pouvez donc maintenir votre demande, à condition de prouver que le nettoyage aurait été infructueux. Sinon, vous devriez au moins essayer de renégocier.
J'espère avoir pu vous donner une première orientation juridique et je vous souhaite beaucoup de succès et tout le meilleur !
Je voudrais également attirer votre attention sur le fait suivant :
Les conseils juridiques que je vous ai donnés sont basés uniquement sur les informations que vous avez fournies. Ma réponse n'est qu'une première évaluation juridique du cas et ne remplace pas une évaluation complète de la situation. En effet, l'ajout ou l'omission d'informations pertinentes peut entraîner une évaluation juridique totalement différente.
J'espère que mes explications vous ont été utiles. N'hésitez pas à me contacter pour toute question supplémentaire.
Je vous souhaite un agréable vendredi après-midi !
Cordialement depuis la côte de la mer du Nord,
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Avocat
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