vorgeteuschter Eigenbedarf
Mai 7, 2011 | 80,00 EUR | beantwortet von Jan Wilking
Sehr geehrte Damen und Herren,
Nach erheblichen Differenzen mit den Mietern meiner Wohnung bat ich meinen Rechtsanwalt die Mietwohnung wegen Eigenbedarfs zu kündigen,es hätte keine andere Möglichkeit gegeben die Mieter aus der Wohnung zu bringen.
Sie sind danach ohne Prozess mehrere Häuser weiter in eine Wohnung zum fast doppelten Quadratmeterpreis gezogen, mit der Drohung wenn ich den Eigenbedarf nicht zügig umsetze verklagen Sie mich auf Schadensersatz,per Zufall kam ich zu Informationen das die Mieter gerade ein Haus bauen,was die Mietminderung 15%von KM und nicht gezahlte Nebenkosten erklärt(Streitgegenstand).Ich würde umziehen müßte aber nicht,jetzt würde gerne ein befreundetes Ehepaar mit Kindern in die Wohnung einziehen was mir sehr Recht wäre.
1.)Wie hoch können die Kosten des Schadensersatzes und Gerichtskosten circa betragen Umzug machten Sie in Eigenarbeit.
2.)Wie lange müsste ich in der Wohnung leben damit Sie gegen mich nichts unternehmen können.
3.)Müssen Sie ihren Hausbau ihren neuen Vermietern sagen,vor unterzeichnung des Mietvertrages.
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Zu 1.
Als Schaden kommen alle in Verbindung mit der Kündigung stehenden Kosten in Betracht:
Anspruch auf Wiedereinzug in die Wohnung, zumindest so lange, wie die Wohnung noch nicht an einen Dritten vermietet ist.
Daneben muss der Vermieter die Kosten des Umzugs ersetzen, wobei Eigenleistungen des Mieters mit einem vom Gericht geschätzten Stundensatz berechnet werden würden.
Zum Schadensersatz gehören auch die Maklerkosten für die neue Wohnung, die Mietdifferenz zwischen der alten und der neuen Wohnung, wenn diese vergleichbar mit der bisherigen, aber deutlich teurer ist.
Zudem eventuelle Kosten für die Montage von Einrichtungsgegenständen, den Umbau der Einbauküche bzw. Anschaffungskosten für neues Mobiliar oder Gardinen, wenn die bisherigen Gegenstände für die neue Wohnung nicht mehr nutzbar sind.
Die genaue Höhe kann im Rahmen dieser Erstberatung ohne Kenntnisse aller Details natürlich nicht bestimmt werden. Die Gerichtskosten berechnen sich nach dem Betrag, den die Mieter als Schaden geltend machen würden. Für eine erste Übersicht können Sie einen Prozesskostenrechner verwenden, z.B. http://rvgflex.pentos.com/
Zu 2.
Im Streitfall müsste der Anspruchsteller - somit der Mieter - die tatsächlichen Voraussetzungen des geltend gemachten Anspruchs, also den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters darlegen und beweisen. Allerdings darf sich der Vermieter nicht darauf beschränken, eine entsprechende Behauptung des Mieters schlicht zu bestreiten, da Verdachtsmomente für ein Vorschieben des Eigenbedarfs gegeben sind, wenn der Vermieter den in der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Ist dieser Vortrag vom Vermieter erbracht, obliegt dem Mieter der Beweis dafür, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hat (BGH, Urteil v. 18.05.2005, VIII ZR 368/03).
Maßgebend ist daher, dass zum Zeitpunkt der Kündigung ein realer Eigenbedarf vorlag. Wenn sich später der Grund für den Fortfall des Eigenbedarfs z.B. durch eine Änderung in den Lebensumständen des Kündigenden oder desjenigen, zu dessen Gunsten gekündigt wurde, ergibt, spielt dies grundsätzlich keine Rolle. Daher kann auch keine konkrete Dauer genannt werden, wie lange Sie die Wohnung bewohnen müssten, um Ansprüchen wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu entgehen. Wenn Sie die Wohnung aber zunächst einmal einige Monate selbst bewohnen würden, dürfte es dem Mieter schwer fallen, mangelnden Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung nachzuweisen. Denn es genügt die bloße, aber ernsthafte Absicht des Vermieters, in seiner Wohnung zu wohnen, wobei auch die Nutzung auf begrenzte Zeit anerkannt wurde (BayOLG ZMR 93, 327).
Zu 3.
Da der Mieter den Mietvertrag eh jederzeit ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann, sehe ich hier auch keine Verpflichtung des Mieters, dem neuen Vermieter den Hausbau und eine daraus folgende möglicherweise nur kurzzeitige Mietdauer schon vor Vertragsschluss mitzuteilen. Dem Vermieter würde hierdurch ja auch kein direkter Schaden enstehen.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
