Contrat de location, réparation des défauts
Mars 16, 2011 | 50,00 EUR | répondu par Jan Wilking
Chers messieurs les avocats,
Des pièces jointes sont incluses!
Depuis novembre 1998, j'occupe un appartement qui m'a été initialement prêté par mes grands-parents sans loyer. Il existe un accord à ce sujet. (voir ci-joint) Je devais seulement payer les charges. Il y a deux ans, ma grand-mère est décédée et depuis lors, mon père est propriétaire. A ce moment-là, aucun changement n'a été apporté à l'accord. En décembre de l'année dernière, j'ai reçu une lettre de l'administrateur du bâtiment indiquant que la gratuité du loyer serait supprimée à partir du 1er janvier 2011. Pour des raisons personnelles, je n'ai pas pu déménager rapidement et j'ai donc accepté de payer le loyer demandé à partir de ce moment-là. J'ai maintenant résilié pour fin mai. En réponse, j'ai reçu une lettre de l'administrateur du bâtiment me demandant de remettre les locaux dans un état contractualisé et d'assurer que "j'ai rempli mes obligations en vertu du contrat de location". Sinon, comme d'habitude, après l'expiration du délai de résiliation, la prestation sera refusée et des dommages-intérêts pour non-exécution seront réclamés. En outre, je serais responsable des pertes de loyers résultant d'un éventuel retard dans la location en raison d'une "restitution non conforme" (voir pièces jointes).
J'habite dans l'appartement depuis 13 ans. L'appartement est dans un état nécessitant des rénovations et ne doit pas être loué en l'état. J'ai informé mon père et l'administrateur du bâtiment à ce sujet. Ma mère a également attiré l'attention de mon père sur cela. Il y a de la moisissure due à des dégâts d'eau causés par un toit qui fuit (c'est un appartement mansardé). J'ai informé l'administrateur du bâtiment l'année dernière que j'avais des dégâts d'eau avec de la moisissure dans l'appartement. Le sol stratifié est également touché et s'est déformé. L'administrateur du bâtiment a entre-temps ordonné la réparation des défauts sur le toit. Cependant, rien n'a été fait concernant d'éventuels défauts dans mon appartement résultant de cela.
Ma question est maintenant - un contrat de location a-t-il été conclu (é
Cher demandeur de conseils,
Je suis heureux de répondre à votre demande en tenant compte de votre description des faits et de votre implication comme suit :
Le simple accord entre vous et les grands-parents devrait être considéré comme un contrat de location. Il n'est pas nécessaire que les parties aient qualifié la relation contractuelle. Ce qui caractérise un contrat de location est que le propriétaire met à disposition d'un locataire l'usage d'un logement moyennant paiement d'un loyer. Ce loyer peut également consister en la fourniture de services, la prise en charge des charges d'exploitation ou le paiement d'un montant forfaitaire.
Le décès d'un bailleur n'entraîne aucun droit spécial ni du côté du locataire ni du côté des héritiers. Si le bailleur décède, le contrat de location est poursuivi avec les héritiers du bailleur aux mêmes conditions, selon l'article 1922 du Code civil. Si votre père est donc héritier, il a succédé à vos grands-parents en tant que bailleur dans le contrat de location. Un nouveau contrat de location (qui ne nécessite d'ailleurs aucune forme particulière) n'a donc pas été conclu. Une modification unilatérale du loyer n'est donc pas possible. Il est plus probable que la demande de loyer soit une résiliation modificative, c'est-à-dire la résiliation de l'ancienne relation contractuelle et la proposition d'un nouveau contrat de location que vous avez acceptée implicitement en payant le loyer et en restant dans le logement (comme mentionné précédemment, un contrat de location n'a pas besoin d'une forme particulière). Comme aucune disposition spécifique n'a été prise, les dispositions légales sur le contrat de location s'appliquent à ce bail.
En vertu de l'article 535, paragraphe 1, phrase 2 du Code civil allemand, le bailleur est tenu de mettre à disposition et de maintenir le bien loué dans un état conforme au contrat, c'est-à-dire exempt de défauts. Si des défauts apparaissent sur le bien loué, il appartient au bailleur de les réparer immédiatement. Il est également responsable des dommages qui surviennent en raison du non-respect des défauts. Cela ne s'applique que si vous n'avez pas signalé immédiatement le défaut et que le bailleur n'était pas déjà informé de ce défaut par un autre moyen, selon l'article 536c du Code civil allemand.
Les obligations du bailleur en vertu de l'article 535 du Code civil allemand comprennent également les travaux de réparation régulièrement effectués (travaux de rénovation). Seulement si cette obligation est valablement transférée au locataire dans un contrat de location, ce dernier doit effectuer ces travaux ou en assumer les coûts. Cela concerne cependant uniquement les travaux qui surviennent généralement en raison de l'utilisation normale du bien loué. Si, en revanche, des travaux de rénovation doivent être effectués en tant que dommages-intérêts parce que le locataire a endommagé quelque chose par faute, il doit alors indemniser le bailleur/propriétaire pour cela.
Vous ne devriez donc payer que des dommages-intérêts si vous avez endommagé quelque chose dans l'appartement par faute ou si un dommage est survenu parce que vous n'avez pas signalé un défaut inconnu au bailleur à temps.
J'espère avoir pu vous donner une première orientation utile. En cas de doute, veuillez utiliser la fonction de demande gratuite.
Veuillez noter que, dans le cadre d'une consultation initiale, je ne peux pas vous donner de conseil définitif sans connaître tous les éléments. Si vous souhaitez une évaluation définitive de la situation, je vous recommande de contacter un avocat et d'examiner la situation avec lui en accédant à tous les documents.
Cordialement.
