Mietvertrag, Mängelbeseitigung
März 16, 2011 | 50,00 EUR | beantwortet von Jan Wilking
Sehr geehrte Herren Anwälte,
Anlagen sind beigefügt!
seit November 1998 bewohne ich ein Appartment, das mir seinerzeit mietfrei von meinen Großeltern zur Nutzung überlassen wurde. Darüber existiert eine Vereinbarung. (angefügt) Ich musste lediglich die Nebenkosten tragen.
Vor zwei Jahren ist auch meine Großmutter gestorben, seitdem ist mein Vater Eigentümer. Eine Veränderung der Vereinbarung hat es zu dem Zeitpunkt nicht gegeben.
Im Dezember vergangenen Jahres erhielt ich von der HV ein Schreiben, wonach die Mietfreiheit zum 1.1.2011 aufgehoben wird. Da mir aus persönlichen Gründen ein kurzfristiger Umzug nicht möglich war, habe ich dies in Kauf genommen und ab dem Zeitpunkt die geforderte Miete bezahlt.
Nun habe ich für Ende Mai gekündigt. Daraufhin erhielt ich seitens der HV ein Schreiben, wonach ich die Mieträume in „vertragliche vereinbartem Zustand“ übergeben soll und gewährleistet sein muß „dass ich meinen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nachgekommen bin“ Weil sonst - wie üblicherweise – nach Ablauf der Kündigungsfrist die Leistung abgelehnt und Schadenersatz wegen Nichterfüllung geltend gemacht wird. Ausserdem, dass ich für Mietausfall haften soll, der aus einer eventuellen Verzögerung der Vermietung aufgrund „nicht vertragsgemäßer Rückgabe“ resultiert. (siehe Anlagen)
Ich wohne seit 13 Jahren in der Wohnung. Die Wohnung befindet sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand und dürfte in der Form nicht vermietbar sein. Ich habe meinen Vater und die Hausverwaltung darauf aufmerksam gemacht. Auch meine Mutter hat meinen Vater darauf hingewiesen.
So existiert Schimmel aufgrund Wasserschadens wegen undichtem Dach (es ist eine Dachwohnung) Ich habe die Hausverwaltung im letzten Jahr darüber informiert, dass ich Wasserschaden mit Schimmel in der Wohnung habe. Auch der Laminatboden ist davon betroffen und hat sich verzogen. Die HV hat zwischenzeitlich die Behebung der Mängel am Dach veranlasst. Gegen etwaige Mängel in meiner Wohnung, die daraus resultieren allerdings nichts unternommen.
Jetzt meine Frage – ist überhaupt (ggf. durch mein konkludentes Handeln in der Wohnung zu bleiben und die Miete zu zahlen) ein Mietvertrag zustande gekommen? (Es existieren Mängel in der Form –keine schriftlicher Vertrag)). Wenn ja ab wann – dem Beginn meiner Zahlung? Sehen Sie Möglichkeiten diesen anzufechten?
Wenn ja , kann ich sagen, dass die Mängel zu dem Zeitpunkt des entstehenden Mietverhältnisses (ggf. ja ab Januar) bereits vorhanden und Verwalter und Eigentümer Kenntnis der erwähnten Mängel haben? (sie waren schon während meiner Zeit der Mietfreiheit entstanden), Oder ist es besser zu sagen, dass die Schäden (und das sind bei weitem nicht alle) im letzten Jahr angezeigt und die Wohnung trotzdem nicht instandgesetzt wurde und dadurch die Schäden entstanden sind?
Sehen Sie andere Möglichkeiten darum herum zu kommen für die Mängel aufkommen und für den ggf. erfolgenden Mietausfall aufkommen zu müssen?? Vielen herzlichen Dank!!
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Bereits die Vereinbarung zwischen Ihnen und den Großeltern dürfte als Mietvertrag einzustufen sein. Hierbei kommt es nicht darauf an, wie die Parteien das Vertragsverhältnis bezeichnet haben. Kennzeichnend für das Vorliegen eines Mietvertrages ist, dass der Vermieter den Gebrauch einer Wohnung gegen Bezahlung eines Entgeltes dem Mieter überlässt. Dabei kann das Entgelt auch in der Erbringung von Dienstleistungen, der Übernahme der Betriebskosten oder in der Zahlung eines einmaligen Betrages bestehen.
Der Tod eines Vermieters löst weder auf der Seite des Mieters noch auf der Seite der Erben irgendwelche Sonderrechte aus. Stirbt der Vermieter, so wird das Mietverhältnis mit den Erben des Vermieters zu den gleichen Bedingungen fortgesetzt, § 1922 BGB. Wenn Ihr Vater also Erbe ist, ist er an Stelle Ihrer Großeltern als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Ein neuer Mietvertrag (der übrigens keiner bestimmten Form bedarf) ist hierdurch aber nicht zu Stande gekommen. Eine einseitige Anpassung der Miete ist daher nicht möglich. Vielmehr dürfte das Mietverlangen eine Änderungskündigung, also die Kündigung des bisherigen Vertragsverhältnisses und das Angebot auf einen neuen Mietvertrag darstellen, das Sie durch Zahlung der Miete und Weiterwohnen konkludent angenommen haben (ein Mietvertrag bedarf wie gesagt keiner bestimmten Form). Da keine speziellen Vereinbarungen getroffen wurden, gelten bezüglich dieses Mietverhältnisses die gesetzlichen Vorschriften zum Mietvertrag.
Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 I S. 2 BGB zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, d.h. mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen. Insofern ist er auch für Schäden verantwortlich, die aufgrund einer Nichtbeseitigung der Mängel entstehen. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie den Mangel nicht unverzüglich angezeigt haben und der Mangel dem Vermieter auch nicht aus anderer Quelle bereits bekannt war, § 536c BGB.
Zu den Vermieterpflichten gem. § 535 BGB gehören auch die regelmäßig durchzuführenden Schönheitsreparaturen (Renovierungsarbeiten) gehören. Lediglich dann, wenn in einem Mietvertrag diese Verpflichtung wirksam auf den Mieter übertragen wird, hat dieser diese Arbeiten auszuführen bzw. die Kosten dafür zu übernehmen. Dies bezieht sich jedoch lediglich auf solche Arbeiten, die typischerweise durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache anfallen. Sind dagegen Renovierungsarbeiten als Schadensersatz durchzuführen, weil der Mieter schuldhaft etwas beschädigt hat, hat er dem Vermieter/Eigentümer hierfür Schadensersatz zu leisten.
Sie müssten also lediglich Schadensersatz leisten, falls Sie schuldhaft etwas in der Wohnung beschädigt haben oder Schaden dadurch entstanden ist, dass Sie dem Vermieter einen diesem nicht bekannten Mangel nicht rechtzeitig angezeigt haben.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
