Договор аренды, устранение недостатков.
Март 16, 2011 | 50,00 EUR | отвечено Jan Wilking
Уважаемые адвокаты,
Приложены документы!
С ноября 1998 года я живу в квартире, которая была предоставлена моими бабушкой и дедушкой мне в аренду. У меня есть соответствующее соглашение. (см. приложение) Мне приходилось оплачивать только коммунальные услуги.
Два года назад умерла моя бабушка, с тех пор мой отец стал владельцем. В то время соглашение не изменилось.
В декабре прошлого года я получил письмо от управляющей компании, в котором говорилось, что с 1.1.2011 года мне придется платить за аренду. Из-за личных обстоятельств мне не удалось переехать в кратчайшие сроки, поэтому я согласился и начал платить требуемую арендную плату.
Сейчас я дал объявление об окончании аренды к концу мая. В ответ я получил письмо от управляющей компании, в котором говорилось, что я должен сдать квартиру в "законченном согласно договору состоянии" и гарантировать, что "выполнил свои обязательства по арендному договору". В противном случае, как обычно, после истечения срока действия уведомления о расторжении договора будет отклонено и будет предъявлен иск о возмещении ущерба за неисполнение. Кроме того, мне грозит ответственность за упущенную выгоду, возникшую из-за возможной задержки в сдаче в аренду из-за "невыполнения обязательств по договору". (см. приложения)
Я живу в этой квартире уже 13 лет. Квартира находится в нуждаемом в ремонте состоянии и, вероятно, не может быть сдана в аренду в таком виде. Я обратил внимание моего отца и управляющую компанию на это. Моя мать тоже обратила внимание моего отца на это.
Там есть плесень из-за повреждения крыши (это мансардная квартира). Я уведомил управляющую компанию в прошлом году о том, что у меня в квартире плесень из-за повреждения крыши. Ламинатный пол также пострадал и искривился. Управляющая компания в промежутке времени приняла меры по устранению дефектов на крыше. Однако ничего не сделала относительно дефектов в моей квартире, которые могли возникнуть из-за этого.
Теперь мой вопрос - действительно ли (возможно, из-за моего умолчания остаться в квартире и продолжить платить арендную плату) был заключен договор аренды? (Существуют дефекты в виде - нет письменного договора). Если да, то с какого момента - с начала моих платежей? Видите ли вы возможности обжаловать это? Если да, могу ли я сказать, что дефекты уже существовали на момент заключения договора аренды (возможно, с января) и администрация и
Уважаемый Запрашивающий,
с удовольствием отвечаю на ваш запрос с учетом вашего описания обстоятельств и вложения следующим образом:
Соглашение между вами и бабушками, скорее всего, можно квалифицировать как договор аренды. Здесь не имеет значения, как стороны назвали договорные отношения. Характерным признаком существования договора аренды является то, что арендодатель предоставляет арендатору использование жилого помещения за плату. При этом плата может заключаться в предоставлении услуг, оплате эксплуатационных расходов или в уплате единовременной суммы.
Смерть арендодателя не дает ни арендатору, ни наследникам никаких особых прав. Если арендодатель умер, то договор аренды продолжается с наследниками арендодателя по тем же условиям, § 1922 BGB. Таким образом, если ваш отец является наследником, он вступает на место ваших бабушек как арендодатель по договору аренды. Новый договор аренды (который, кстати, не требует определенной формы) при этом не заключается. Единоразовое увеличение аренды поэтому невозможно. Скорее всего, требование об увеличении аренды представляет собой изменение уведомления о расторжении, т.е. расторжение прежних договорных отношений и предложение заключить новый договор аренды, которое вы приняли, оплатив аренду и продолжая проживать (как я уже сказал, договор аренды не требует определенной формы). Поскольку специальные договоренности не были достигнуты, к договору аренды применяются законные нормы.
В соответствии с § 535 I S. 2 BGB арендодатель обязан предоставлять и поддерживать объект аренды в соответствии с договором, то есть в надлежащем состоянии без дефектов. Если возникают дефекты в объекте аренды, арендодателю следует немедленно их устранить. В этом случае он также несет ответственность за ущерб, возникший в результате неустранения дефектов. Иное применимо только в случае, если вы не уведомили об этом дефекте немедленно и если дефект не был известен арендодателю из других источников, § 536c BGB.
К обязанностям арендодателя по § 535 BGB также относятся регулярные работы по косметическому ремонту (ремонтные работы). Только в том случае, если в договоре аренды эта обязанность действительно передается на арендатора, он должен выполнить эти работы или понести соответствующие расходы. Однако это относится только к работам, которые типично возникают в результате нормального использования объекта аренды. Если же ремонтные работы должны быть выполнены в качестве компенсации за ущерб, вызванный виной арендатора, он обязан возместить арендодателю/владельцу ущерб.
Таким
