Le gestionnaire refuse d'accepter les e-mails inconfortables.
Août 14, 2014 | 70,00 EUR | répondu par Jan Wilking
Cher monsieur l'avocat,
Depuis le début de cette année, notre copropriété a un nouveau gestionnaire, qui possède toutes les autres qualités, mais visiblement pas une qualification suffisante pour son travail.
Nous sommes une petite propriété avec 6 copropriétaires, dont 3 copropriétaires possèdent une connaissance très approfondie du domaine et ont été et restent une source d'information importante pour toutes les précédentes administrations du bâtiment. Le conseil de copropriété, qui devrait en fait être le bras droit de l'administration, n'agit pas de manière neutre car il entretient une relation contre-productive avec lesdits 3 copropriétaires.
Au cours de son mandat relativement court jusqu'à présent, il a donc été inévitable de correspondre par e-mail avec le gestionnaire, tant de manière positive que négative. En plus des critiques sur sa gestion, il est principalement fourni en informations importantes.
Après la dernière assemblée générale des copropriétaires, il est particulièrement mis en lumière par les 3 copropriétaires, car d'une part, dans la convocation, il n'a pas nommé de manière adéquate les sujets à l'ordre du jour, car il a envoyé le procès-verbal de la réunion très tardivement et seulement après une demande. Dans le procès-verbal, les sujets à l'ordre du jour ont été enregistrés de manière ambiguë et les signatures n'étaient pas complètes. Un vote a même pu être qualifié de nul après une recherche approfondie.
Un recours contre la décision n'était plus possible mais n'était pas non plus prévu, seulement une correction du procès-verbal devait être faite.
La réponse du gestionnaire n'était en aucun cas empreinte de compréhension mais contenait également des accusations.
Le point culminant de son e-mail d'aujourd'hui, adressé uniquement aux copropriétaires (les 3 autres copropriétaires n'ont pas été informés), qui ont osé remettre en question sa gestion, est le suivant:
Mesdames, Messieurs,
Je tiens à vous informer que les e-mails concernant la …………… n'arrivent plus dans ma boîte de réception et ne peuvent donc plus être lus. Vous pouvez bien sûr utiliser le courrier postal.
Cordialement,
Il n'a pas fourni de justification à cela, mais semble clairement vouloir rendre inutilement difficile voire empêcher le contact avec les copropriétaires critiques. Cela affecterait surtout des informations importantes qui devraient normalement inciter le gestionnaire à agir immédiatement.
Ce comportement, refusant de recevoir des e-mails, correspond-il à une gestion correcte ou existe-t-il un recours légal contre cela?
Merci beaucoup.
Cher demandeur de conseil,
Je suis heureux de répondre à votre demande en tenant compte de la description de votre situation et de vos efforts de la manière suivante :
Le concept de gestion appropriée n'est pas expressément défini dans la loi. Ce qui peut en être compris peut être partiellement déduit de la loi sur la copropriété. Bien qu'il existe quelques décisions judiciaires qui déterminent au moins les obligations cardinales d'un administrateur (par exemple, la Cour suprême fédérale, arrêt du 10.06.2011 - V ZR 146/10) - la réception des e-mails n'en fait généralement pas partie.
Par conséquent, les demandes contre l'administrateur devraient principalement être basées sur le contrat de gestion conclu. Un bon contrat de gestion devrait également inclure des dispositions concernant les possibilités et la mise en œuvre concrète d'un contact rapide.
En l'absence de règles spécifiques à cet égard, le contrat devrait être interprété en conséquence. Au moins pour les mesures urgentes, l'administrateur devrait être rapidement joignable, et la communication par courrier postal ne suffirait pas. Cependant, cela ne doit pas nécessairement se faire par e-mail, la possibilité d'un contact rapide par téléphone, par exemple, serait suffisante.
Si l'administrateur a expressément proposé à l'origine la communication par e-mail, il ne peut généralement pas simplement exclure cette possibilité sans justification. Une pondération des intérêts devrait alors avoir lieu. Si l'administrateur souhaite limiter le canal e-mail aux messages nécessitant une action immédiate, cela est tout à fait légitime. D'autre part, il doit également être possible pour les copropriétaires critiques de communiquer de tels messages à l'administrateur de la manière la plus rapide possible.
En l'absence d'autre moyen de contact rapide, la référence des copropriétaires critiques exclusivement par voie postale ne correspondrait donc plus à une gestion appropriée. Une solution devrait alors être trouvée, permettant au moins une communication rapide par e-mail, téléphone, etc. pour de tels messages.
Il ne semble cependant pas y avoir de droit à envoyer également des questions et remarques critiques générales et non urgentes par e-mail à l'administrateur - dans ce cas, les copropriétaires peuvent être renvoyés par voie postale, à moins que le contrat de gestion ne prévoie différemment. Il convient de noter cependant que tous les copropriétaires doivent être traités de manière égale, sauf s'il existe une raison valable de différenciation (Cour suprême fédérale, arrêt du 30.11.2012 - Az. V ZR 234/11).
J'espère avoir pu vous fournir une première orientation utile. En cas de doute, veuillez utiliser la fonction de demande gratuite.
Meilleures salutations
