Der Verwalter verweigert die Annahme von unbequemen Emails
August 14, 2014 | 70,00 EUR | beantwortet von Jan Wilking
Sehr geehrter Herr Anwalt,
seit Beginn dieses Jahres hat unsere WEG einen neuen Verwalter, der wohl alle anderen Eigenschaften besitzt, aber offensichtlich keine ausreichende Qualifizierung für seine Tätigkeit hat.
Wir sind eine kleine Liegenschaft mit 6 Eigentümern, wovon 3 Miteigentümer eine durchaus profunde Kenntnis von der Materie besitzen und auch eine wichtige Informationsquelle für alle bisherigen Hausverwaltungen waren und auch weiterhin sind. Der Verwaltungsbeirat, der eigentlich der verlängerte Arm der Verwaltung sein soll, handelt nicht neutral, weil er ein kontraproduktives Verhältnis zu den genannten 3 Miteigentümern hat.
Während seiner bisher kurzen Amtszeit war es deshalb unvermeidlich, Schriftverkehr per Mail sowohl im positiven wie im negativen Sinn mit dem Verwalter zu führen. Neben der Kritik an seiner Verwaltertätigkeit wird er überwiegend mit wichtigen Informationen versorgt.
Nach der letzten Eigentümerversammlung ist er besonders in den Focus der 3 Miteigentümer gekommen, weil er zum einen im Ladungsschreiben TOP s Beschlussgegenstände unzureichend benannt hat, weil er sehr spät und nur nach Aufforderung das Versammlungsprotokoll zugestellt hat. Im Protokoll wurden Beschlussgegenstände missverständlich protokolliert und die Unterschriftsleistungen sind nicht vollständig gewesen. Ein Beschluss konnte sogar, nach sorgfältiger Recherche, als nichtig bezeichnet werden.
Eine Beschlussanfechtung war nicht mehr möglich, aber auch nicht beabsichtigt, sondern nur eine Korrektur des Protokolls sollte erfolgen.
Die Antwort des Verwalters war danach keinesfalls von Einsicht geprägt sondern auch noch mit Vorwürfen beinhaltet.
Höhepunkt seines heutigen Mails, nur an die Miteigentümer, (die anderen 3 Miteigentümer wurden darüber nicht in Kenntnis gesetzt) die es gewagt haben seine Verwaltertätigkeit anzuzweifeln lautet:
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich darf Sie darauf hinweisen, daß E-Mails, die die …………… betreffen, nicht mehr in meinem Postfach ankommen und somit auch nicht gelesen werden können. Ihnen steht selbstverständlich der Postweg offen.
Mit freundlichen Grüßen
Eine Begründung dazu hat er nicht geliefert, er will aber offensichtlich damit den kürzesten Weg der Kontaktaufnahme durch die kritischen Miteigentümer unnötig erschweren oder gar einzudämmen. Das würde vor allem aber wichtige Nachrichten betreffen, die eigentlich den Verwalter zum unverzüglichen handeln auffordern sollen.
Entspricht dieses Verhalten, bezüglich der Annahmeverweigerung von Mails ordnungsgemäßer Verwaltung, oder hat man dagegen noch eine rechtliche Handhabe?
Vielen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Der Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung ist im Gesetz nicht ausdrücklich definiert. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Zwar gibt es einige Urteile, die zumindest die Kardinalpflichten eines Verwalters bestimmen (z.B. BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10) – die Entgegennahme von E-Mails fällt aber grundsätzlich nicht darunter.
Insofern müssten Ansprüche gegen den Verwalter in erster Linie auf den abgeschlossenen Verwaltervertrag gestützt werden. Ein guter Verwaltervertrag sollte auch Regelungen zu den Möglichkeiten und konkreter Ausgestaltung der schnellen Kontaktaufnahme enthalten.
Ist diesbezüglich keine konkrete Regelung getroffen worden, müsste der Vertrag entsprechend ausgelegt werden. Zumindest für dringende Maßnahmen sollte der Verwalter zeitnah erreichbar sein, hier wird eine Kontaktaufnahme per Post nicht ausreichend sein. Allerdings muss dies nicht zwingend per E-Mail geschehen, auch die Möglichkeit der schnellen Kontaktaufnahme z.B. per Telefon reicht insoweit aus.
Hat der Verwalter aber ursprünglich die Kontaktaufnahme per E-Mail ausdrücklich angeboten, kann er grundsätzlich nicht einfach ohne Begründung diese Möglichkeit wieder ausschließen. Hier müsste eine Interessenabwägung stattfinden. Wenn der Verwalter den E-Mail-Kanal auf Nachrichten, die unverzügliches Handeln erfordern, beschränken will, so ist dies durchaus legitim. Andererseits muss aber auch den kritischen Miteigentümern die Möglichkeit gegeben werden, solche Nachrichten auf schnellst möglichen Wege dem Verwalter zuzustellen.
Besteht keine andere Möglichkeit der schnellen Kontaktaufnahme, dürfte die Verweisung der kritischen Miteigentümer allein auf den Postweg daher nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Es müsst dann eine Lösung gefunden werden, die zumindest für solche Nachrichten eine schnelle Kontaktaufnahme per E-Mail, Telefon o.ä. ermöglicht.
Ein rechtlicher Anspruch darauf, auch allgemeine, nicht dringliche kritische Anfragen und Anmerkungen per E-Mail dem Verwalter zukommen zu lassen, dürfte dagegen nicht bestehen – insoweit können die Miteigentümer auf den Postweg verwiesen werden, wenn im Verwaltervertrag nichts Abweichendes geregelt wurde. Zu beachten ist hierbei allerdings, dass grundsätzlich alle Miteigentümer gleich zu behandeln sind, wenn kein ausreichender Sachgrund für eine Differenzierung besteht (BGH, Urteil vom 30.11.2012 - Az. V ZR 234/11).
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
