Yönetici rahatsız edici e-postaları kabul etmeyi reddediyor.
Ağustos 14, 2014 | 70,00 EUR | cevaplandı Jan Wilking
Sayın Avukat,
Bu yılın başından beri apartman yönetimimiz yeni bir yöneticiye sahiptir, diğer tüm özelliklere sahip olabilir ancak açıkça görevi için yeterli niteliklere sahip değildir.
Altı mal sahibinden oluşan küçük bir mülküz, bunların üç mal sahibinin konuyla ilgili iyi bir bilgi birikimi var ve şimdiye kadar tüm ev yönetimleri için önemli bir bilgi kaynağı olmuş ve olmaya devam etmektedir. Aslında yönetimin uzatılmış kolu olması gereken yönetim kurulu tarafsız davranmıyor, çünkü söz konusu üç mal sahibi ile karşıt bir ilişki içindedir.
Kısa süre içindeki görev süresi boyunca, yazışmaların olumlu ve olumsuz yönüyle yöneticiyle e-posta aracılığıyla yapılması kaçınılmaz oldu. Yöneticilik faaliyetleri hakkındaki eleştirilerin yanı sıra, genellikle önemli bilgilerle sağlanmıştır.
Son kat malikleri toplantısından sonra, özellikle TOP s konulu çağrı yazısında karar konularını yetersiz şekilde belirttiği için, toplantı tutanağını çok geç ve sadece talep üzerine ilettiği için, 3 mal sahibinin odak noktası haline geldi. Tutanağa karar konuları yanlış bir şekilde kaydedilmiş ve imza yetkileri eksikti. Titiz bir araştırma sonucunda bir kararın hatta hükümsüz olduğu belirlenebilmiştir.
Kararın iptali artık mümkün değil, ancak amaçlanmamıştı, sadece tutanağın düzeltilmesi gerekiyordu.
Yöneticinin cevabı bundan sonra hiçbir şekilde anlayışla dolu değil, aynı zamanda suçlamalar içeriyor.
Bugünkü e-postasının doruk noktası, sadece mal sahiplerine yönelik (diğer 3 mal sahibi bu konuda bilgilendirilmedi), yöneticilik faaliyetini sorgulayanlara meydan okuyan şudur:
Sayın Bayanlar ve Baylar,
Size, …………… ile ilgili e-postaların artık posta kutuma ulaşmadığını ve dolayısıyla okunamayacağını bildirmek isterim. Tabii ki posta yoluyla iletişim kurabilirsiniz.
Saygılarımla
Bunu açıklamadı ancak açıkça eleştirel mal sahipleri tarafından iletişimi gereksiz zorlaştırmak veya engellemek istiyor gibi görünüyor. Ancak bu genellikle yöneticinin derhal harekete geçmesi gereken önemli mesajları etkileyecektir.
Mektupların reddedilmesi davranışı, mektupların kabul edilmemesi konusunda düzgün yönetimle ilgili mi, yoksa buna karşı hukuki bir dayanak var mı?
Teşekkürler.
Sayın Danışan,
sorunuzun ve katkınızın dikkate alındığına dair cevabım aşağıda yer almaktadır:
Ortamın düzgün yönetimi kavramı yasada açıkça tanımlanmamıştır. Bu kavramın ne anlama geldiği sadece WEG'den kısmen anlaşılabilir. Birkaç karar olsa da, yöneticinin temel görevlerinin belirlendiği (örneğin BGH, 10.06.2011 tarihli kararı - V ZR 146/10) - e-postaları almak genel olarak buna dahil değildir.
Bu nedenle, yöneticiye karşı haklar öncelikle yapılmış olan yönetici sözleşmesine dayandırılmalıdır. İyi bir yönetici sözleşmesi hızlı iletişim kurma imkanları ve uygulamalarıyla ilgili düzenlemeleri içermelidir.
Bu konuda belirli bir düzenleme yapılmamışsa, sözleşme bu yönde yorumlanmalıdır. Acil önlemler için yönetici zamanında ulaşılabilir olmalıdır, posta yoluyla iletişim yeterli olmayacaktır. Ancak bu zorunlu olarak e-posta yoluyla gerçekleşmek zorunda değil, telefon gibi hızlı iletişim imkanı da yeterli olacaktır.
Ancak yönetici başlangıçta e-posta ile iletişim olanağını açıkça sunmuşsa, bu imkanı gerekçesiz bir şekilde kaldıramaz. Burada çıkarların dengelenmesi gerekmektedir. Yönetici, ani hareket gerektiren mesajlar için e-posta yoluyla iletişimi sınırlamak istiyorsa, bunun oldukça meşru olduğu söylenebilir. Bununla birlikte, eleştirel mülk sahiplerinin de yöneticiye bu tür iletileri en hızlı şekilde iletebilmesi için imkan tanınmalıdır.
Hızlı iletişim imkanı olmadığı durumda, eleştirel mülk sahiplerinin sadece posta yoluyla yönlendirilmesi düzgün bir yönetimi temsil etmeyecektir. Bu durumda, bu tür iletiler için en hızlı iletişim imkanlarını sağlayan bir çözüm bulunmalıdır, e-posta, telefon vb. iletişim yollarıyla.
Öte yandan, genel, acil olmayan eleştirel soruları ve yorumları e-posta yoluyla yöneticiye iletmeye hukuki bir hak iddiası olası değildir - bu durumda, mülk sahipleri, yönetici sözleşmesinde başka bir düzenleme yapılmadıysa posta yoluyla yönlendirilebilirler. Ancak şunu unutmamak gerekir ki, yeterli bir farklılaşma nedeni yoksa tüm mülk sahiplerinin eşit şekilde muamele görmesi gerekmektedir (BGH, 30.11.2012 tarihli kararı - Az. V ZR 234/11).
İlk doğru yönlendirmeyi sağladığımı umuyorum. Anlaşılmayan bir durumda lütfen ücretsiz soru sorma imkanından yararlanın.
Saygılarımla.
