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Rétrocession d'un bien immobilier de l'actif commercial à l'actif privé

Février 7, 2011 | 30,00 EUR | répondu par Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Exploration de cas :

Un journaliste indépendant et photographe, travaillant en tant qu'indépendant depuis 20 ans dans ce domaine, achète il y a environ 11 ans, le 22 février 1999, un appartement avec une place de parking en sous-sol pour un véhicule.
Le prix d'achat est de 601500,00 DM.
Sur ce montant, 579000,00 DM sont attribués à l'appartement et 22500,00 DM à la place de parking en sous-sol.
Comme l'appartement est sur deux étages, la partie supérieure est utilisée comme espace de travail. La place de parking en sous-sol est également utilisée comme espace de travail.
Ainsi, 46,45% de la propriété ont été déduits fiscalement pour l'année fiscale 2008, comme suit :
Dégressivement sur 25 ans, environ 5000,00 euros d'amortissement annuel pour l'espace de travail et la place de parking en sous-sol
5000,00 euros d'intérêts annuels pour l'espace de travail et la place de parking en sous-sol
Ainsi que les frais de fonctionnement pour l'espace de travail et la place de parking en sous-sol.

Depuis 2006, ce journaliste perçoit une rente pour invalidité pour des raisons de santé. Sa situation fait en sorte que ses revenus imposables sont considérablement en baisse. Les amortissements liés à l'espace de travail n'apportent donc plus aucun avantage fiscal depuis 2006. Il souhaite cependant continuer son activité en tant que journaliste, auteur et photographe, mais de manière considérablement réduite.

Questions :
Comment évaluer la situation juridique actuelle ?
Est-il judicieux de retirer à nouveau la part immobilière du patrimoine de l'entreprise et de la transférer dans le patrimoine privé, afin de ne pas devoir rembourser des frais élevés au fisc plus tard (par exemple lors de la vente) en cas de dissolution de l'activité indépendante ?
Si oui, à quelle valeur la part d'entreprise devrait-elle être retirée ? (Valeur de résiduelle de la comptabilité, valeur d'entrée de l'amortissement linéaire, ou la différence entre les deux valeurs ?)
Les reports déficitaires de 2005-2008 et 2009 sont-ils encore utilisables pour ce retrait ?
Peut-on progressivement ramener la part immobilière chaque année pour économiser des impôts ?
En 2009,

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Cher demandeur,

Merci beaucoup pour votre demande, à laquelle je souhaite répondre comme suit en fonction de vos informations et de votre engagement dans le cadre d'une première consultation :

Le transfert de la part du bâtiment utilisée professionnellement ainsi que de la part du sol dans le patrimoine privé entraîne un gain d'extraction imposable. L'extraction doit se faire à la valeur vénale ou à la valeur temporelle. Le gain d'extraction est calculé sur la base de la différence entre la valeur vénale (valeur temporelle) et les valeurs comptables.

La raison de cette réglementation est que vous avez pu déduire l'amortissement et d'autres coûts pour la part utilisée professionnellement au fil des ans en tant que dépenses d'exploitation réduisant l'impôt. En revanche, la cession ou l'extraction de biens d'exploitation constitue un fait générateur d'impôt, et les reports en avant de pertes constatées, dans la mesure où elles ne sont pas issues de transactions de cession privées ou de revenus négatifs de capitaux mobiliers, peuvent être déduits.

Cependant, si l'activité professionnelle est abandonnée, le gain d'extraction sera inclus dans un gain d'abandon exonéré ou réduit d'impôt. Un montant forfaitaire de 45 000 euros est accordé si le contribuable atteint l'âge de 55 ans au moment de l'abandon de l'entreprise ou s'il est en incapacité professionnelle permanente au sens de l'assurance sociale (art. 16, paragraphe 4 de la loi sur l'impôt sur le revenu). Le montant forfaitaire est réduit du montant de 136 000 euros par lequel le gain d'abandon dépasse, et il est totalement supprimé si le gain d'abandon dépasse 181 000 euros. Un gain d'abandon restant est ensuite soumis à une imposition réduite selon l'article 34 de la loi sur l'impôt sur le revenu. Le paiement d'amortissement de 134 000 euros n'est pas une dépense d'exploitation, mais une réorganisation du patrimoine.

Dans votre cas, vous devez obtenir des conseils fiscaux détaillés, car la question est très compliquée. Ce forum ne peut pas remplacer ce conseil.

Cordialement,

Ulrich Stiller
Expert-comptable/Dipl. Betriebswirt