Schenkungssteuer für Alleinverwendung einer gemeinsamen Hypothek
November 12, 2019 | 75,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Abend,
ich besitze mit meiner Ex-Frau ein Immobilienportfolio in Deutschland als GbR. Jeder besitzt 50%. Das Portfolio war nicht Gegenstand der Gütertrennung. Wir sind beide im Grundbuch eingetragen. Mieteinnahmen fliessen auf ein gemeinsames Konto, von dem auch laufende Kosten und Investitionen für die Immobilien gezahlt werden. Des weiteren haben wir eine gemeinsame Hypothek die auch über das gemeinsames Konto bedient wird.
Ich möchte nun eine weitere Immobilieninvestition tätigen, allerdings auf meinen alleinigen Namen. Für die Finanzierung würde ich gerne die Hypothek für das gemeinsame Portfolio erhöhen und mit dem Betrag aus der Erhöhung einen Teil des Kaufpreises für das neue Objekt bezahlen. (Die gemeinsame Hypothek macht nur ca 15% des momentanen Wertes der Immobilien aus. Eine geplante Erhöhung auf ca. 30% wäre problemlos möglich.)
Der Betrag um den es geht wäre EUR 180,000. Die Auszahlung von der Bank würde auch erstmal auf das gemeinsame Konto gehen. Meine Befürchtung ist, dass das FA den hälftigen Betrag von 90,000 als Schenkung betrachtet. Es ist ja eigentlich Geld meiner Ex-Frau das ich zum persönlichen Eigentumserwerb verwende.
Könnte ich das Risiko der Einstufung als Schenkung dadurch umgehen, dass ich die Beträge für Zins und Tilgung von einem persönlichen Konto auf das gemeinsame Konto überweise? In diesem Fall der Betrag über EUR 90.000 ja quasi nur ein Darlehen, dass mir meine Ex-Frau gewährt. Würde es einen Darlehensvertrag zwischen meiner Ex-Frau und mir benötigen? Oder reicht der reine Umstand der Zahlungsflüsse (90,000 an mich und monatliche Zahlung von Zins und Tilgung von mir) als Tatbestand der Kreditgewahrung aus?
Ich möchte gerne vermeiden, dass meine Ex-Frau nun noch Zinseinkünfte versteuern muss. Aber im Prinzip ist das ganze ja nur ein durchlaufender Posten für sie. Ihr zu bezahlener Zinsanteil an die kreditgebende Bank ist identisch mit dem Anteil dem ich dem gemeinsamen Konto erstatte. (Ich zahle ja meinen und ihren Anteil auf das Konto ein.) Oder würde das FA diese Zinszahlung und Einkünfte nicht gegenüberstellen? Könnte im schlimmsten Fall sogar vom FA unterstellt werden, dass es sich um Geldwäsche handelt?
Letzte Frage: Falls das FA die EUR 90,000 als Schenkung betrachtet, wie hoch wäre dann die Schenkungssteuer? Es wäre die einzige Schenkung die ich im relevanten Bemessungszeitraum erhalten würde.
Guten Abend und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com!
Ihre Frage möchte ich gerne im Rahmen folgender Ersteinschätzung beantworten:
Wenn ich Sie richtig verstehe, wollen Sie ein bestehendes Darlehen der GbR erhöhen und dieses Geld dann zum Erwerb einer eigenen Immobilie verwenden.
Es ergeben sich hierbei folgende Probleme:
1. Der Darlehensvertrag der GbR lautet nicht auf Ihren Namen. Sie könnten daher die Zinsen nicht geltend machen, da Sie nicht (alleiniger) Darlehensnehmer sind bzw. der Vertrag auf die GbR ausgestellt ist. Die GbR wiederum verwendet das Geld nicht zur Einkunftserzielung, daher wäre ein Abzug der Zinsen als Werbungskosten auch nicht möglich.
2. Wenn die GbR ein Darlehen aufnimmt, müsste diese das Darlehen an Sie weitergeben. Die Zinskonditionen müssten zumindest aus Sicht Ihrer Ex-Frau fremdüblich sein. Da das Darlehen an Sie aber nicht fremdüblich abgesichert ist (keine Grundschuldeintragung zugunsten der GbR), müsste der Zinssatz höher sein. Ansonsten könnte eine Schenkung durch den zu günstigen Zinssatz von Ihrer Ex-Frau an Sie unterstellt werden.
Verleiht die GbR an Sie Geld, so würden zumindest aus Sicht Ihrer Freundin Kapitaleinkünfte vorliegen. Diese unterliegen grundsätzlich der Abgeltungssteuer von 25%. Ein Werbungskostenabzug (= Zinsaufwand für das aufgenommene Darlehen) ist in dem Fall nicht möglich (§ 32d Abs. 9 EStG)
Eine Schenkung kann ansonsten nicht ohne weiteres unterstellt werden, da es sich nicht um eine Schenkung handeln soll, sondern klar ist, dass Sie das Geld an die GbR zurück zahlen wollen. Es sollte aber, wenn Sie es trotz der Probleme so umsetzen, ein Darlehensvertrag aufgesetzt werden. Das Darlehen würden Sie dann durch eine monatliche Rate von Ihrem Privatkonto auf das Konto der GbR tilgen (inkl. Zinsen).
Weil Sie danach fragten: Bei einer Schenkung käme ein Freibetrag von 20.000 EUR zum Tragen. Daher müssten 70.000 EUR mit einem Steuersatz von 30% besteuert werden. Geldwäsche liegt aufgrund des Sachverhalts aus meiner Sicht nicht vor.
Ich würde daher aufgrund der o.g. Punkte davon absehen, das Darlehen auf den Namen der GbR abzuschließen. Vielmehr würde ich empfehlen, das Darlehen auf eigenen Namen aufzunehmen. Ggfs. käme es in Frage, die vorhanden Immobilien als Sicherheiten (Abtretung von Grundschulden) für das neue Darlehen zu hinterlegen. Allerdings könnten Sie auch die eigene Immobilie beleihen, was ich insgesamt als sicherste Variante ansehe.
Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben. Sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen.
Ich möchte darauf hinweisen, dass dieses Forum eine komlette steuerliche Beratung nicht ersetzen kann. Es dient vielmehr dazu, ene erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Unvollständige oder fehlende Sachverhaltsangaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
