Ortak ipotek kullanımı için bağış vergisi
Kasım 12, 2019 | 75,00 EUR | cevaplandı Steuerberater Knut Christiansen
İyi akşamlar,
Almanya'da eski eşimle birlikte bir gayrimenkul portföyümüz var, bu portföy ortak bir işletme olarak sahip olunuyor. Her birimiz %50'ye sahip. Portföy mal rejimine tabi değildi. Her ikimiz de tapuda kayıtlıyız. Kiralardan gelen gelirler ortak bir hesaba aktarılır, bu hesaptan gayrimenkuller için gerekli olan işletme masrafları ve yatırımlar da karşılanır. Ayrıca ortak bir ipotek de bulunmaktadır ki bu da ortak hesaptan ödenmektedir.
Şimdi başka bir gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorum, ancak bu yatırımı sadece kendi adıma yapmak istiyorum. Finansman için, ortak portföy için olan ipoteği artırmak ve bu artıştan elde edilen tutarla yeni gayrimenkulün satın alım bedelinin bir kısmını ödemek istiyorum. (Ortak ipotek şu anki gayrimenkullerin değerinin yaklaşık %15'ini oluşturmakta. Planlanan artışla %30'a çıkarılması sorunsuz olacaktır.)
Bahsedilen tutar 180.000 Euro olacaktır. Bankadan gelen ödeme de öncelikle ortak hesaba yapılacaktır. Endişem, vergi dairesinin 90.000 Euro'luk kısmı hediye olarak değerlendirmesidir. Aslında bu paralar eski eşimden olan ve kişisel mülkiyet edinimim için kullandığım paralardır.
Bu hediye olarak nitelendirme riskini, faiz ve anapara ödemelerini kişisel hesabımdan ortak hesaba göndererek mi önleyebilirim? Bu durumda 90.000 Euro'luk tutar, aslında eski eşim tarafından bana verilen bir kredi gibi olacaktır. Eski eşim ve benim aramda bir kredi sözleşmesi gerekecek mi? Yoksa sadece ödeme akışı (benden 90.000 Euro alınması ve benim tarafımdan ödenen aylık faiz ve anapara ödemeleri) kredinin verildiğine dair yeterli mi olacaktır?
Eski eşimin artık faiz geliri vergisi ödemesini istemiyorum. Ancak aslında bu durum onun için sadece bir ara ödemedir. Bankaya ödenecek faiz payı, ortak hesaba geri ödediğim payla aynıdır. (Ben onun ve kendi payımı hesaba yatırıyorum.) Vergi dairesi bu faiz ödemesini ve geliri karşılaştırmayacak mı? En kötü durumda, vergi dairesi tarafından bu durumun kara para aklama olarak nitelendirilmesi mümkün müdür?
Son soru: Vergi dairesi 90.000 Euro'yu hediye olarak kabul ederse, hediye vergisi ne kadar olurdu? Bu dönemde aldığım tek hediye olacaktır.
Merhaba ve frag-einen.com'u kullanımınız için teşekkür ederim!
Sorunuzu aşağıdaki ilk değerlendirme çerçevesinde cevaplamak isterim:
Sizi doğru anladıysam, GbR'nin mevcut krediyi artırmak ve bu parayı kendi gayrimenkul edinimi için kullanmak istediğinizi düşünüyorum.
Bu durumda şu sorunlar ortaya çıkıyor:
1. GbR'nin kredi sözleşmesi sizin adınıza değil. Dolayısıyla, (tek) kredi borçlusunuz olmadığınız veya sözleşmenin GbR'ye düzenlendiği için faizleri talep edemeyebilirsiniz. Öte yandan, GbR tekrar gelir elde etmek için parayı kullanmıyor, bu nedenle faizlerin gider olarak düşülmesi de mümkün değil.
2. Eğer GbR bir kredi alırsa, bu krediyi size devretmek zorunda kalacaktır. Faiz koşulları en azından eski eşinizin bakış açısından uygun olmalıdır. Ancak, kredi size uygun bir şekilde temin edilmediği için (GbR lehine teminat ipoteği kaydedilmediği için), faiz oranı daha yüksek olmalıdır. Aksi takdirde, eski eşinizden size çok uygun bir faiz oranıyla bir hibe yapılması varsayılabilir.
Eğer GbR size para verirse, eski dostunuzun bakış açısından en azından sermaye gelirleri olacaktır. Bu genel olarak %25'lik kaynakta kesinti vergisine tabidir. Bu durumda reklam gideri indirimi (alınan kredi için faiz gideri) mümkün değildir (§ 32d Abs. 9 EStG).
Aksi takdirde, bir bağış kolayca varsayılamaz, çünkü bir bağış olmadığı, ancak paranın GbR'ye geri ödeme yapmayı planladığınız açık olduğu için olmamalıdır. Ancak, bu sorunlara rağmen uygulamak istiyorsanız, bir kredi sözleşmesi oluşturulmalıdır. Ardından, krediyi aylık bir taksitle kendi özel hesabınızdan GbR'nin hesabına ödeyeceksiniz (faizler dahil).
Sorduğunuz için: Bir bağışta 20.000 EUR'luk bir muafiyet uygulanır. Bu nedenle, 70.000 EUR, %30'luk bir vergi oranıyla vergilendirilmelidir. Şahsen, durum nedeniyle kara para aklama bulunmamaktadır.
Bu nedenle yukarıdaki nedenlerden dolayı, GbR adına kredi alımından kaçınılmasını öneririm. Daha çok, krediyi kendi adınıza almanızı tavsiye ederim. Mümkünse, mevcut gayrimenkulleri yeni kredi için teminat olarak (ipotek tahsisatı) gösterebilirsiniz. Bununla birlikte, kendi gayrimenkulünüzü de teminat olarak gösterebilirsiniz, bu benim genel olarak en güvenli seçenek olarak gördüğüm.
Sorularınızı cevapladığımı umuyorum. Aksi takdirde, ücretsiz olarak sorular sorabilirsiniz.
Bu forumun tam bir vergisel danışmanlık sağlayamayacağını belirtmek isterim. Daha çok, ilk bir vergisel değerlendirme imkanı sağlamak amacıyla kullanılır. Eksik veya hatalı durum bilgileri, hukuki sonucu etkileyebilir.
Saygılarımla
Knut Christiansen
Vergi Danışmanı
