Impôt sur les dons pour l'usage exclusif d'une hypothèque commune
Novembre 12, 2019 | 75,00 EUR | répondu par Steuerberater Knut Christiansen
Bonsoir,
Je possède avec mon ex-femme un portefeuille immobilier en Allemagne en tant que GbR. Chacun détient 50%. Le portefeuille n'était pas sujet à la séparation des biens. Nous sommes tous les deux inscrits au cadastre. Les revenus locatifs sont versés sur un compte commun, à partir duquel les coûts d'exploitation et les investissements pour les biens immobiliers sont payés. De plus, nous avons une hypothèque commune qui est également servie à partir du compte commun.
Je souhaite maintenant réaliser un nouvel investissement immobilier, mais cette fois-ci à mon seul nom. Pour le financer, j'aimerais augmenter l'hypothèque du portefeuille commun et utiliser le montant de l'augmentation pour payer une partie du prix d'achat du nouveau bien. (L'hypothèque commune ne représente que environ 15% de la valeur actuelle des biens immobiliers. Une augmentation prévue à environ 30% serait facilement réalisable.)
Le montant en question est de 180 000 euros. Le paiement de la banque irait également d'abord sur le compte commun. J'ai peur que l'administration fiscale considère la moitié du montant, soit 90 000 euros, comme une donation. Il s'agit en fait de l'argent de mon ex-femme que j'utilise pour acquérir un bien personnel.
Pour éviter le risque d'être considéré comme une donation, pourrais-je contourner en transférant les montants pour les intérêts et le remboursement d'un compte personnel sur le compte commun ? Dans ce cas, le montant de plus de 90 000 euros ne serait en quelque sorte qu'un prêt que ma ex-femme m'accorde. Aurais-je besoin d'un contrat de prêt entre ma ex-femme et moi ? Ou suffirait-il simplement que les flux de paiement (90 000 euros vers moi et paiement mensuel des intérêts et du remboursement de ma part) soient considérés comme une pratique de prêt?
Je voudrais éviter que mon ex-femme doive déclarer des revenus d'intérêts. Mais en principe, tout cela n'est qu'une question de circulation d'argent pour elle. Le montant des intérêts qu'elle doit verser à la banque prêteuse est identique à la proportion que je rembourse sur le compte commun. (Je verse en effet ma part et la sienne sur le compte.) Est-ce que l'administration fiscale ne comparerait pas ces paiements d'intérêts et de revenus ? Dans le pire des cas, l'administration fiscale pourrait-elle même supposer qu'il s'agit de blanchiment d'argent ?
Dernière question : Si l'administration fiscale considère les 90 000 euros comme une donation, quel serait le montant des droits de donation ? Ce serait la seule donation que je recevrais pendant la période d'évaluation pertinente.
Bonsoir et merci beaucoup d'utiliser frag-einen.com!
Je voudrais répondre à votre question dans le cadre de l'évaluation initiale suivante :
Si je vous comprends bien, vous souhaitez augmenter un prêt existant de la GbR et utiliser cet argent pour acquérir votre propre propriété.
Cela pose les problèmes suivants :
1. Le contrat de prêt de la GbR n'est pas à votre nom. Vous ne pourriez donc pas déduire les intérêts, car vous n'êtes pas (le seul) emprunteur ou le contrat est au nom de la GbR. De plus, la GbR n'utilise pas l'argent pour générer des revenus, donc une déduction des intérêts en tant que frais professionnels ne serait pas possible non plus.
2. Si la GbR contracte un prêt, elle devrait ensuite vous le céder. Les conditions d'intérêt devraient être au moins équitables du point de vue de votre ex-femme. Cependant, comme le prêt ne serait pas garanti de manière équitable pour vous (pas d'inscription hypothécaire en faveur de la GbR), le taux d'intérêt devrait être plus élevé. Sinon, une donation de votre ex-femme vers vous pourrait être supposée en raison du taux d'intérêt avantageux.
Si la GbR vous prête de l'argent, du point de vue de votre amie, des revenus de capitaux seraient présents. Ces revenus sont généralement soumis à l'impôt forfaitaire de 25%. Une déduction des frais professionnels (= frais d'intérêt pour le prêt contracté) n'est pas possible dans ce cas (§ 32d Abs. 9 EStG)
Une donation ne peut pas être facilement supposée, car il ne s'agirait pas d'une donation, mais il est clair que vous voulez rembourser l'argent à la GbR. Cependant, si vous décidez de le faire malgré les problèmes, un contrat de prêt devrait être rédigé. Vous rembourseriez ensuite le prêt par une mensualité de votre compte personnel sur le compte de la GbR (y compris les intérêts).
Comme vous l'avez demandé : En cas de donation, un abattement de 20 000 EUR s'appliquerait. Par conséquent, 70 000 EUR seraient imposés à un taux de 30%. Selon les faits exposés, le blanchiment d'argent ne semble pas être présent.
Je vous conseillerais donc, en raison des points susmentionnés, de ne pas conclure le prêt au nom de la GbR. Je recommanderais plutôt de contracter le prêt à votre nom. Il pourrait éventuellement être envisagé de fournir les biens immobiliers existants en garantie (cession d'hypothèques) pour le nouveau prêt. Cependant, vous pourriez également hypothéquer votre propre propriété, ce que je considère globalement comme la solution la plus sûre.
J'espère avoir répondu à vos questions. N'hésitez pas à poser des questions de suivi gratuites.
Je tiens à souligner que ce forum ne peut pas remplacer une consultation fiscale complète. Il vise plutôt à permettre une première évaluation fiscale. Des informations incomplètes ou manquantes peuvent influencer le résultat juridique.
Cordialement,
Knut Christiansen
Expert-comptable
