Frag einen Steuerberater zum Thema Immobilienbesteuerung

Eigentumswohnung vermieten und selbst auch eine Mietwohnung suchen

Januar 18, 2021 | 30,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Hallo liebe/r Steuerberater/in,

Ich würde gerne wissen ob es sich rechnet, wenn ich meine Eigentumswohnung vermiete und selbst zur Miete wohne.

Daten:
Aktuell bewohnen meine Frau und ich eine selbst genutzte Eigentumswohnung in Oberbayern. Wir sind 36 und 28 Jahre alt und verdienen gemeinsam ca. 140t€ Brutto Jährlich. Kinder haben wir keine aber sind geplant.

Die Immobilie hat ca. 380T€ gekostet (BJ2000) wobei der Grundstückswert vermutlich um die 95t€ beträgt.
Die monatliche Kreditrate für die Bank beträgt 1500€, wobei der Zinsanteil ca. 500€ sind und die 1000 Euro Tilgung.
Die realistische monatliche Kaltmiete für die Wohnung beträgt 1050€

Wir würden umziehen in eine Wohnung deren Kaltmiete der Einfachheit halber identisch zu der aktuellen ist, dann würde ich meinen Persönlichen Steuersatz von 42% nehmen, was bedeutet von den 1050€ müsste ich ca. 430 Euro abgeben, Gleichzeitig kann ich aber sowohl die 500€ Zinsen abziehen und 2% Jährlich der Immobilienkosten, was nach meiner Rechnung nochmal (1% von 380T€-95T€ * 2) ~560€ monatlich entspricht.

Das ist jetzt zwar juristisch falsch, aber in meinem Verständnis würde das bedeuten die Brutto Mieteinnahme und die Netto Mieteinnahme ist für mich die gleiche Summe.

So wie die Zahlen aktuell aussehen würde ich sagen es ist eine Nullrechnung, das heißt ich könnte es tun, hab aber nicht wirklich einen Vorteil. Es steht aber eine Renovierung (nicht Förder- oder Absetzungsfähig) an die aktuell mit 35T€ veranschlagt ist und die steuerliche Rückerstattung hierfür würde mir aus meiner Sicht schon die Miete für ein Jahr in einer anderen Wohnung finanzieren.

Langfristig also in den nächsten 5 Jahren wäre die Wohnung eh zu klein, weshalb wir vermieten würden, die Frage ist ob es Sinn macht diesen Auszugstermin aufgrund der geplanten Sanierung vorzuziehen.

Vielen Dank im Voraus für die Unterstützung bei dem Thema

Steuerberater Knut Christiansen

Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com!

Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.

Grundsätzlich würde sich steuerlich folgendes Bild ergeben:

Mieteinnahmen p.a.: 12.600 EUR
Abschreibung: 285.000 EUR x 2%: - 5.700 EUR
Zinsen: 6.000 EUR p.a.
= Überschuss ca 900 EUR p.a.

Wenn noch sonstige Werbungskosten hinzukommen, die nicht vom Mieter zu tragen sind (jährliche Instandhaltung, Verwaltungskosten) käme es ungefähr hin, dass Sie +/- = Euro Einkünfte haben. Sie müssten also nichts versteuern, hätten aber auch keinen steuerlichen Vorteil durch etwaige Verluste.

Wenn Sie natürlich Instandhaltungsaufwendungen in die Zeit der Vermietung legen, dann können Sie diese Kosten steuerlich geltend machen. Bei Instandhaltungskosten von etwa 35.000 EUR und einem durchschnittlichen Steuersatz von 42% ergäbe sich eine Steuerersparnis von ca. 14.700 EUR. Daher würde es schon Sinn ergeben, wenn Sie den Umzug vorziehen. Steuerlich wäre es im Übrigen auch möglich größere Erhaltungsaufwendungen im Rahmen der Vermietung gleichmäßig auf 2-5 Jahre zu verteilen.

Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben, sonst melden Sie sich gerne noch mit Ihrer Rückfrage.

Viele Grüße!

Knut Christiansen
Steuerberater