Frag einen Steuerberater zum Thema Immobilienbesteuerung

Abschreibung - 2 oder 4 Prozent - bei vermieteten Immobilien

August 21, 2020 | 75,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Hallo,
ich beabsichtige eine Eigentumswohnung in NRW in einem Wohnpark als Kapitalanlage zu kaufen. Bodenrichtwert hier 990 EUR/qm, Bj. 1996, VB 80.000 EUR, gross 36 qm, Erbpachtzins mtl. 110 EUR, Ertrag mtl. 250 bis 260 EUR über eine Mietpoolgesellschaft, die sich um alles kümmert und auch Endrenovierung, Mietausfall usw abdeckt. Das Annuitäten-Darlehen bei der Bank kostet mich ungefähr 195 EUR mtl. (= ca. 50 EUR Zinsen und 145 EUR Tilgung), zusammen mit der Erbpacht kommt man auf Ausgaben i.H.v. 195 + 110 = 305 EUR mtl. Dem steht der Mietzins-Ertrag in Höhe von 250 bis 260 EUR mtl. entgegen. Soweit alles klar.

Wie sieht es aber steuerlich aus? Meines Wissens müssen Wohnimmobilien, die vermietet werden, mit linear 2 % des Kaufpreises von 80.000 EUR (Grund + Boden wird hier ja nicht abgezogen werden, oder?) abgeschrieben werden. Ich habe von meinem StB, der erkrankt ist, erfahren, dass eine Gesetzesänderung (wg. Corona & Wirtschaft) geplant ist mit (rückwirkend?) 4 % Abschreibung. Das wären dann mtl. 266 EUR (= 80.000 x 4 % : 12 Monate) plus mtl. 110 EUR Erbpachtzinsen plus mtl. 50 EUR Bankzinsen. Also Gesamtzinsen von mtl. 426 EUR! Und im Jahr wäre das ein Zinsaufwand von über 5.100 EUR! Bei einem Mietzins von jährlich 3.120 EUR würde doch da eine satte Steuererstattung locken, oder?
a) Habe ich richtig gerechnet - wie gross wäre die Steuererstattung (nehmen Sie Steuersatz v. 25 % an, ledig)
b) Wie ist die Rechnung bei Abschreibung von 2 %?
c) Wie sicher ist überhaupt die Einführung einer erhöhten Abschreibung mit 4%? Und wäre das rückwirkend?

Beste Grüße

Steuerberater Knut Christiansen

Guten Morgen und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com!

Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.

Vorweg: eine Änderung der linearen Abschreibung bei Wohnimmobillien ist mir nicht bekannt und kann ich auch bei Recherche nicht als Gesetzesvorhaben finden. Es wurde alerdings im Jahr 2018 für neue Immobilien eine zeitlich begrenzte Sonder-AfA von zusätzlich 5% in den ersten 4 Jahren geschaffen, so dass in den ersten 4 Jahren bis zu 28% (20% plus 4x2%) abgeschrieben werden könnten. Da die von Ihnen erwähnte Wohnung jedoch schon 1996 erbaut wurde, fällt diese nicht in die Begünstigung (für neue Wohnungen muss der Bauantrag nach dem 31.8.2018 gestellt worden sein).

Ihre steuerlichen Aufwendungen betragen also:

Abschreibung: 80.000 EUR x 2% p.a. = 1.600 EUR
Zinsaufwand: 600 EUR p.a.
Sonstige nicht auf den Mieter umlegbare Kosten: unbekannt
Erbpauzins: 1.320 EUR
Summe: 3.520 EUR

Wenn die Kaltmiete pro Jahr dann pro Jahr ca. 3.100 EUR beträgt, erzielen Sie in etwa einen Verlust von ca. 420 EUR p.a.

Sofern Ihr durchschnittlicher Steuersatz 25% beträgt, erhalten Sie in etwa eine Steuererstattung/Steuerminderung von 105 Euro.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Sonst melden Sie sich gerne mit einer kostenlosen Rückfrage.

Bitte beachten Sie, dass dieses Forum eine persönliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern nur als erste steuerliche Einschätzung dient.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater