Спросите налогового консультанта по теме Налогообложение недвижимости

Амортизация - 2 или 4 процента - для арендуемых недвижимости.

Август 21, 2020 | 75,00 EUR | отвечено Steuerberater Knut Christiansen

Привет,
Я планирую купить квартиру в NRW в жилом парке в качестве инвестиции. Здесь цена за квадратный метр составляет 990 евро, год постройки 1996, цена продажи 80 000 евро, площадь 36 кв. м, ежемесячная плата за аренду земли 110 евро, доход от аренды составляет 250-260 евро в месяц через арендную пул-компанию, которая заботится обо всем, включая окончательный ремонт, пропуски в арендной плате и т. д. Ежемесячный аннуитетный кредит в банке стоит мне около 195 евро в месяц (= примерно 50 евро процентов и 145 евро погашения), вместе с платой за аренду земли общие расходы составляют 195 + 110 = 305 евро в месяц. Этому противостоит доход от арендной платы в размере 250-260 евро в месяц. Пока все понятно.

Но как налогово? По моим сведениям, жилые недвижимости, сдаваемые в аренду, должны амортизироваться линейно на 2% от цены покупки в 80 000 евро (основание + земля, верно?). Я узнал от своего налогового консультанта, который заболел, что планируется изменение закона (из-за коронавируса и экономики) с (возвратными?) 4% амортизацией. Таким образом, это будет 266 евро в месяц (= 80 000 x 4% : 12 месяцев) плюс 110 евро за аренду земли и 50 евро за банковские проценты в месяц. Итак, общие проценты в месяц составляют 426 евро! И в год это будет расходы на проценты более 5 100 евро! С арендной платы в год в размере 3 120 евро, не могла бы привлечь хороший налоговый возврат, верно?
а) Я правильно рассчитал - каков будет налоговый возврат (предположим налоговую ставку 25%, холостяк)
б) Как будет расчет при амортизации на 2%?
в) Насколько верно введение увеличенной амортизации на 4%? И будет ли это возвратно?

С уважением

Steuerberater Knut Christiansen

Доброе утро и спасибо за использование frag-einen.com!

Я охотно отвечу на ваш вопрос в рамках начальной консультации.

Во-первых, изменение линейной амортизации для жилой недвижимости мне неизвестно, и я не могу найти это как законопроект при исследовании. Однако в 2018 году была создана временная специальная АФА для новой недвижимости в размере дополнительных 5% в течение первых 4 лет, так что в первые 4 года можно было бы амортизировать до 28% (20% плюс 4x2%). Однако, поскольку упомянутая вами квартира была построена уже в 1996 году, она не подпадает под льготы (для новых квартир должен быть подан строительный запрос после 31.8.2018 года).

Итак, ваши налоговые расходы составляют:

Амортизация: 80 000 евро x 2% в год = 1 600 евро
Процентные расходы: 600 евро в год
Прочие расходы, не подлежащие перераспределению на арендатора: неизвестно
Земельная рента: 1 320 евро
Сумма: 3 520 евро

Если годовая холодная арендная плата составляет около 3 100 евро, то вы получаете примерно убыток в размере примерно 420 евро в год.

Предполагая, что ваш средний налоговый уровень составляет 25%, вы получите примерно налоговый возврат/снижение налогового платежа в размере 105 евро.

Надеюсь, что это ответило на ваш вопрос. В противном случае, не стесняйтесь задавать бесплатные уточняющие вопросы.

Обратите внимание, что этот форум не может заменить личную консультацию, а служит только для первоначальной налоговой оценки.

С уважением,

Кнут Кристиансен
Налоговый консультант