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Amortissement - 2 ou 4 pour cent - pour les biens immobiliers loués.

Août 21, 2020 | 75,00 EUR | répondu par Steuerberater Knut Christiansen

Bonjour,

Je prévois d'acheter un appartement en copropriété en Rhénanie-du-Nord-Westphalie dans un parc résidentiel comme investissement. La valeur du sol ici est de 990 EUR/m², année de construction 1996, prix de vente 80 000 EUR, grande surface 36 m², redevance en erfpacht mensuelle de 110 EUR, revenu mensuel de 250 à 260 EUR via une société de location pool qui s'occupe de tout et couvre également la rénovation finale, la perte de loyer, etc. Le prêt annuité à la banque me coûte environ 195 EUR par mois (= environ 50 EUR d'intérêts et 145 EUR de remboursement), en plus de la redevance en erfpacht on arrive à des dépenses de 195 + 110 = 305 EUR par mois. Cela est compensé par le revenu locatif de 250 à 260 EUR par mois. Jusque-là tout est clair.

Mais qu'en est-il fiscalement ? À ma connaissance, les biens immobiliers loués doivent être amortis linéairement à hauteur de 2 % du prix d'achat de 80 000 EUR (le sol et le terrain ne seront pas déduits ici, n'est-ce pas ?). J'ai appris de mon expert-comptable, qui est malade, qu'un changement de loi (en raison de la Covid & de l'économie) est prévu avec une déduction de 4 % (rétroactivement ?). Ce serait alors 266 EUR par mois (= 80 000 x 4 % : 12 mois) plus 110 EUR de redevance en erfpacht par mois plus 50 EUR d'intérêts bancaires par mois. Donc des intérêts totaux de 426 EUR par mois ! Et sur une année, cela représenterait une charge d'intérêts de plus de 5 100 EUR ! Avec un revenu locatif annuel de 3 120 EUR, cela attirerait une belle restitution d'impôt, non ?

a) Ai-je calculé correctement - quelle serait la restitution d'impôt (en supposant un taux d'imposition de 25 %, célibataire)
b) Comment se présente le calcul avec une déduction de 2 % ?
c) Dans quelle mesure l'introduction d'une déduction accrue de 4 % est-elle sûre ? Et cela serait-il rétroactif ?

Meilleures salutations

Steuerberater Knut Christiansen

Bonjour et merci d'utiliser frag-einen.com!

Je serais heureux de répondre à votre question dans le cadre d'une première consultation.

Tout d'abord : je ne suis pas au courant d'un changement dans l'amortissement linéaire pour les biens immobiliers résidentiels et je n'ai pas pu le trouver non plus lors de mes recherches sur les projets de loi. Cependant, en 2018, une déduction spéciale temporaire de 5 % supplémentaire a été créée pour les nouvelles propriétés immobilières, ce qui signifie qu'il est possible d'amortir jusqu'à 28 % (20 % plus 4 x 2 %) au cours des quatre premières années. Cependant, étant donné que l'appartement que vous avez mentionné a été construit en 1996, il ne bénéficie pas de cette mesure (les nouvelles propriétés doivent avoir fait l'objet d'une demande de permis de construire après le 31 août 2018).

Donc, vos dépenses fiscales sont les suivantes :

Amortissement : 80 000 EUR x 2 % par an = 1 600 EUR
Frais d'intérêts : 600 EUR par an
Autres frais non répercutables sur le locataire : inconnus
Redevance viagère : 1 320 EUR
Total : 3 520 EUR

Si le loyer net par an est d'environ 3 100 EUR, vous enregistrez une perte d'environ 420 EUR par an.

Si votre taux d'imposition moyen est de 25 %, vous pouvez espérer un remboursement/réduction d'impôt d'environ 105 EUR.

J'espère avoir répondu à votre question. N'hésitez pas à me contacter si vous avez d'autres questions.

Veuillez noter que ce forum ne remplace pas une consultation personnelle mais sert uniquement à fournir une première estimation fiscale.

Cordialement,

Knut Christiansen
Expert-comptable