Таксация временно используемой вторичной квартиры как сдаваемой в аренду собственной квартиры.
Май 26, 2020 | 60,00 EUR | отвечено Steuerberater Knut Christiansen
Я купил квартиру. Предыдущий владелец попросил меня остаться в квартире еще несколько месяцев зимой. Я не захотел отказать ему в этом, поэтому договор купли-продажи был нотариально заключен летом 2019 года, но платеж был произведен только при выселении весной 2020 года. То есть, платежи связанные с покупкой были осуществлены в 2019 году (нотариус, налог на приобретение недвижимости, агент и т. д.), но сама покупка произошла только в 2020 году.
1. Вопрос:
Я не нахожу в своей налоговой программе возможности отдельного учета этих платежей в налоговой декларации. Как мне лучше поступить? Нужно ли мне делать это отдельно или могу указать все в декларации за 2020 год?
Я зарегистрировал квартиру в качестве вторичного жилья после перевода платежа за покупку в 2020 году (так как часть банковского кредита была финансирована через программу банка KFW 124, и изначально моя жена и я планировали использовать квартиру, находящуюся недалеко от наших мест работы, как временное жилье в будние дни, чтобы сократить путь к нашей гораздо большей основной квартире.
Однако у нас родился ребенок, и наша профессиональная и личная ситуация изменилась в значительной степени. Я хотел выполнить условия KFW (собственное использование как вторичного жилья), но из-за изменения жизненных обстоятельств хотел бы в будущем сдавать квартиру. Банк KFW подтвердил мне по телефону, что условия программы KFW 124 должны быть выполнены при получении кредита, но изменения в ситуации приняты, и они в принципе согласны с использованием квартиры в других целях.
2. Вопрос:
Могу ли я обрабатывать квартиру налогово как квартиру, предназначенную для аренды, несмотря на то, что я зарегистрировал ее как вторичное жилье на 2-3 месяца во время ремонта? Я собираюсь отменить регистрацию квартиры как вторичного жилья, как только найду арендатора, и хотел бы учесть расходы на ремонт в моей налоговой декларации как расходы на рекламу и указать 2-3 месяца времени ремонта как простой. Доход от аренды, вероятно, составит 1200 евро.
Добрый вечер и большое спасибо за использование сайта frag-einen.com!
Я хотел бы ответить на ваши вопросы в рамках начальной консультации.
По первому вопросу:
В целом, эти расходы относятся к стоимости приобретения недвижимости. Это означает, что они должны быть распределены в рамках разделения стоимости покупки на землю и здание. Доля стоимости здания может быть использована в рамках амортизации (2% в год) для налогового вычета, при условии наличия цели получения дохода. Поскольку в 2019 году аренды еще не было, также нельзя было бы списывать рекламные расходы в 2019 году. Это возможно в принципе с 2020 года. Поэтому вам нужно учитывать эти суммы в рамках стоимости приобретения недвижимости только при подаче налоговой декларации за 2020 год.
По второму вопросу:
В целом, независимо от регистрации, имеется намерение арендовать. Фактического использования, как я понимаю, все равно не было. При запросе от налоговой службы вам нужно будет убедительно заявить, что личное использование не происходило. Проверьте также, не могла ли бы быть уже сделана отмена регистрации. Поэтому расходы на ремонт могут быть учтены в качестве предварительных рекламных расходов (затраты на сохранение). Вам, возможно, потребуется доказать намерение сдать в аренду налоговой службе. Обычно это происходит через объявления о квартирах или привлечение агента по недвижимости. Следует отметить, что затраты на сохранение в течение первых трех лет после приобретения недвижимости могут быть полностью списаны только в том случае, если они не превышают 15% стоимости здания. В противном случае превышение приведет к тому, что все расходы на ремонт будут отнесены к стоимости приобретения. Это означает, что эти расходы можно будет списывать только через амортизацию на 2% в год. Поэтому, пожалуйста, убедитесь, что вы не превышаете 15%-ную границу.
Я хотел бы отметить, что данная консультация на форуме не может заменить персональную консультацию, а лишь служить как первичная налоговая оценка. Отсутствие или неполные данные о ситуации могут изменить правовые последствия.
Если у вас возникнут вопросы, пожалуйста, обращайтесь.
С уважением,
Кнут Кристиансен
Налоговый консультант
