Bir Avukata Sor konusunda Kira Hukuku

YOL Hakkı: verilen özel kullanım hakkını geri almak.

Kasım 16, 2009 | 30,00 EUR | cevaplandı Steffan Schwerin

Ben bir apartman yöneticisi ve ortak sahibiyim, 7354 oy hakkına sahip 5 konut birimi ve ETG'de (Eigentümergemeinschaft) 2646 oy hakkına sahip bir işyeri biriminden (sergi salonuyla birlikte bir oto tamirhanesi - şu anda bir araç kiralama şirketi tarafından kullanılmaktadır) oluşan bir apartman yönetim birliği.

Paylaşım beyannamesinde tamirhaneye bitişik olan avlu "ortak mülkiyet" olarak belirtilir ve her konut birimine bir otopark atanır (diğer otoparklar tamirhaneye atanır).

Bu düzenleme, aşağıdaki metin bölümünü içeren bir özel kullanım hakkının verilmesiyle askıya alınır:

"Her bir mülkiyet sahibine (...)(ortak mülkiyete ait arazi parçası üzerinde) süresiz özel kullanım hakkı verilir. Özel kullanım hakkının verilmesi üçüncü taraflara karşı etkilidir. Her bir hak sahibine, özel kullanım hakkını üçüncü bir kişiye devretme hakkı tanınır. Verilen özel kullanım hakkı, hak sahibinin onayı olmadan değiştirilemez veya geri alınamaz. (...) Özel kullanım hakkının kullanımı için hak sahibinin apartman yönetim birliğine herhangi bir hizmet sunması gerekmez."

Mevcut durumda, mülk sahipleri artan maliyetlerle (yüzey suyu, yol temizlik ücreti, bakım masrafları vb.) karşı karşıyadır ve buna karşılık otopark kullanımı gibi bir karşılık bulunmamaktadır.

Bu nedenle sorum şudur: Yukarıda belirtilen özel kullanım hakkının maliyetlerin karşılanmasının hariç tutulması yasal mıdır, veya sadece hak sahibinin onayıyla değiştirilebilecek bir özel kullanım hakkının verilmesi yasal mıdır? Apartman yönetim birliği hangi hukuki temel üzerinde geçerli bir düzenleme yapabilir?

Steffan Schwerin

Sayın Soru Sahibi,

Tarafınızdan sorulan soruları, anlatılan durumu ve katkınızı dikkate alarak şu şekilde cevaplıyorum:


Soru 1: Yukarıda belirtilen özel kullanım hakkının maliyetlerin karşılanmasının dışlanmasıyla verilmesi yasal mıdır veya sadece hak sahibinin onayı ile değiştirilebilen bir özel kullanım hakkı verilmesi?

Özel kullanım hakları, ortak mülkiyetin bir parçasının sadece sahibi tarafından kullanılmasını sağlar. Bunlar sadece anlaşmalar yoluyla kurulabilir. Çoğu durumda, bu genellikle kat mülkiyetinin kurulması sırasında paydaş beyanında yapılır.

Sonradan özel kullanım hakları kurmak, kaldırmak veya değiştirmek için tüm mülk sahiplerinin onayı gereklidir.

Özel kullanım hakları genellikle özel mülkiyetin kurulamadığı yerlerde kurulur (örneğin bahçeler veya otoparklar). Bunlar genellikle bir daire veya bölüm mülkiyetiyle ilişkilendirilir, çünkü tek başlarına var olamazlar.

Uygulamada, özel kullanım hakkına ek olarak, sadece kullanılan ortak mülkiyetin bakım maliyetleri ilgili mülk sahibine yansıtılır. Bu maliyetin mülk sahibine etkili bir şekilde yansıtılabilmesi için, bu maliyetin tapuya açıkça kaydedilmesi gerekmektedir. Tapuya kaydedilmiş bir özel kullanım hakkı her zaman ilgili daire veya bölüm mülkiyeti ile birlikte satılır ve ayrılamaz. Ancak örneğin otoparkına ihtiyaç duymayan bir mülk sahibi bu alanı kiralayabilir.

Maliyet yükünü özel kullanım hakkından bağımsız olarak dağıtmak mümkündür. Ancak diğer paydaşlar bundan haklı olarak mağdur olurlarsa, maliyet düzenlemesi değiştirilmeli ve atölyeye maliyetler yüklenmelidir.


Soru 2: Kat malikleri ortaklığının yasal bir düzenleme sağlayabilmek için hangi yasal dayanak kullanılabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) kat malikleri ortaklığına ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır.

Topluluk, ilgili bir karar almalı ve maliyet sorununu çözmelidir.

Sonuç olarak, § 27 ile § 21 KMK arasındaki ilişkiden, yani yöneticinin, yani sizin, bu düzenlemeyi tapuya kaydetme yetkisinden türetilebilir.

Son olarak, bu platformun ayrıntılı ve kişisel bir hukuk danışmanlığı sağlayamayacağını belirtmek isterim. Tek amacım, bir avukattan, sizin tarafınızdan iletilen bilgilere dayanarak anlatılan hukuki sorununuzun ilk kez kabaca değerlendirilmesini sağlamaktır. Verdiğim hukuki bilgi, yalnızca tarafınızca sağlanan bilgilere dayanmaktadır. Hikaye anlatımınızda ilgili bilgileri ekleyerek veya çıkartarak tamamen farklı bir hukuki değerlendirme ortaya çıkabilir.

İlk bir bakış sağlayabildiğimi umuyorum ve açıklamalarımın size yardımcı olacağını umuyorum. Bu platformdaki talep seçeneği çerçevesinde benimle iletişime geçebilirsiniz.

Ayrıca, tabii ki bir vekillik çerçevesinde de hizmetinizdeyim. Sağlanan ilk danışma ücretini tamamen indirimli olarak size uygulardım.

Avukat ve Müvekkil arasındaki uzaklık genel olarak bir sorun teşkil etmez. E-posta, posta, faks ve telefon gibi modern iletişim araçlarıyla vekillik de mümkündür.

Saygılarımla


St