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Droit de la copropriété : révoquer le droit exclusif d'utilisation accordé.

Novembre 16, 2009 | 30,00 EUR | répondu par Steffan Schwerin

Je suis copropriétaire et administrateur d'une copropriété composée de 5 unités d'habitation (avec 7354 parts) ainsi qu'une unité commerciale (garage automobile avec salle d'exposition - actuellement utilisé par une société de location de voitures) (avec 2646 voix à l'AG). Dans le règlement de copropriété, la cour adjacente au garage est désignée comme "propriété commune" et une place de parking est attribuée à chaque unité d'habitation (les autres places de stationnement sont attribuées au garage).

Cette disposition est suspendue par l'octroi d'un droit de jouissance exclusive avec le passage de texte suivant :

"Le propriétaire de l'unité de copropriété respective (garage) se voit accorder un droit de jouissance exclusive illimité sur la surface du terrain appartenant en copropriété (...) L'octroi du droit de jouissance exclusive produit des effets à l'égard des tiers. Le titulaire du droit se voit accorder le droit de transférer le droit de jouissance exclusive à un tiers pour son exercice. Le droit de jouissance exclusive octroyé ne peut être modifié ou retiré qu'avec l'accord du titulaire. (...) Le titulaire du droit de jouissance n'a pas à fournir de prestations à la copropriété pour l'exercice du droit de jouissance."

En réalité, les copropriétaires sont actuellement confrontés à des coûts accrus (eaux pluviales, nettoyage des rues, travaux de maintenance, etc.) sans qu'il y ait une contrepartie telle que l'utilisation d'une place de parking.

Ma question est donc la suivante : l'octroi d'un droit de jouissance exclusive susmentionné, avec exclusion de la prise en charge des coûts, est-il légal, tout comme l'octroi d'un droit de jouissance exclusive qui ne peut être modifié qu'avec l'accord du titulaire ? Sur quelle base juridique la copropriété peut-elle parvenir à une réglementation valide ?

Steffan Schwerin

Cher(e) demandeur(se),

Je réponds aux questions que vous avez posées en tenant compte des faits exposés ainsi que de votre engagement, comme suit :

Question 1 : Est-il légal de délivrer un droit d'usage exclusif susmentionné sans prendre en charge les coûts, ou de délivrer un droit d'usage exclusif qui ne peut être modifié qu'avec l'accord du titulaire ?

Les droits d'usage exclusif permettent l'utilisation exclusive d'une partie de la copropriété. Ils peuvent être établis exclusivement par des accords. Dans la plupart des cas, cela se fait déjà lors de la création de la copropriété dans la déclaration de division.

Pour établir, annuler ou modifier ultérieurement des droits d'usage exclusif, tous les propriétaires doivent donner leur accord.

Les droits d'usage exclusif sont généralement établis là où la création de la propriété privée n'est pas possible (par exemple, jardins ou places de stationnement). Ils sont généralement associés à une propriété ou une copropriété, car ils ne peuvent pas exister seuls.

En pratique, en plus du droit d'usage exclusif, les coûts d'entretien de la propriété exclusivement utilisée en copropriété sont transférés au propriétaire concerné. Pour que ces coûts puissent être imputés au propriétaire de manière efficace, ils doivent être expressément inscrits au registre foncier. Un droit d'usage exclusif inscrit au registre foncier est toujours vendu avec la propriété ou la copropriété correspondante et ne peut pas être séparé. Cependant, un propriétaire qui n'a pas besoin par exemple de sa place de stationnement, peut la louer.

Il est possible de répartir la charge financière indépendamment du droit d'usage exclusif. Toutefois, si les autres copropriétaires se sentent (à juste titre) lésés, le règlement des coûts doit être modifié et les coûts doivent être imposés à l'atelier.

Question 2 : Sur quelle base légale la copropriété peut-elle parvenir à une régulation valide ?

Les dispositions régissant la copropriété se trouvent aux articles 23, 24 et 25 de la loi sur la copropriété.

La communauté doit prendre une décision correspondante et régler la question des coûts.

En vertu de l'article 27 en relation avec l'article 21 de la loi sur la copropriété, la faculté du syndic, c'est-à-dire votre pouvoir d'inscrire la régulation au registre foncier, peut être déduite.

Je tiens à souligner en conclusion que cette plateforme ne peut en aucun cas remplacer une consultation juridique détaillée et personnelle. Le seul objectif est d'obtenir une première évaluation sommaire de votre problème juridique sur la base des informations que vous avez fournies à un avocat. Les conseils juridiques que j'apporte sont basés exclusivement sur les informations que vous avez fournies. En ajoutant ou en omettant des informations pertinentes dans la description de votre situation, une évaluation juridique complètement différente pourrait en résulter.

J'espère vous avoir donné un premier aperçu et que mes explications vous seront utiles. N'hésitez pas à me contacter via l'option de suivi sur cette plateforme.

En outre, je suis bien entendu à votre disposition dans le cadre d'un mandat. Le montant de la première consultation serait entièrement déduit.

Une plus grande distance entre l'avocat et le client ne pose généralement pas de problème. Grâce aux moyens de communication modernes tels que l'e-mail, le courrier, le fax et le téléphone, l'exécution d'un mandat est également possible.

Cordialement,

Steffan Schwerin
Avocat

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