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WEG-Recht: gewährtes Sondernutzungsrecht entziehen.

November 16, 2009 | 30,00 EUR | beantwortet von Steffan Schwerin

Ich bin Miteigentümer & Verwalter einer Eigentümergemeinschaft, bestehend aus 5 Wohneinheiten (mit 7354 Stimmanteilen) sowie einer Gebwerbeeinheit (Autowerkstatt mit Ausstellungsraum - derdeit von einer Autovermietung genutzt)(mit 2646 Stimmen in der ETG).
In der Teilungserklärung wird der an die Werkstatt angrenzende Hof als "Gemeinsachftseigentum" ausgewiesen und jeder Wohneinheit ein Parkplatz zugewiesen (die übrigen Stellplätze werden der Werkstatt zugewiesen).

Diese Regelung wird durch die Erteilung eines Sondernutzungsrechts mit folgender Textpassage ausgesetzt:

"Dem jew. Eigentümer des Teileigentums (Werkstatt) wird das zeitlich unbegrenzte Sondernutzungsrecht an der zum gemeinschaftl. Eigentum gehörenden Grundstücksfläche (...) eingeräumt. Die Einräumung des Sondernutzungsrechts erfolgt mit Wirkung ggü. Dritten. Dem jew. Berechtigten wird das Recht eingeräumt, das Sondernutzungsrecht einem Dritten zur Ausübung zu überlassen. Das eingeräumte Sondernutzungsrecht kann nur mit Zustimmung des Berechtigten geändert oder entzogen werden. (...) Für die Ausübung des Sondernutzungsrechts hat der jew. Berechtigte an die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Leistungen zu erbringen."

Defacto sehen sich die Eigentümer derzeit mit erhöhten Kosten (Oberflächenwasser, Strassenreinigungsgeb., Instandhaltungsmaßnahmen,etc) konfrontiert, ohne das dem eine Gegenwert zB. durch die Nutzung eines Parkplatzes gegenübersteht.

Meine Frage daher: Ist die o.a. Erteilung eines Sondernutzungsrechts bei Ausschluß der Kostenübernahme rechtmässig bzw. die Erteilung eines Sondernutzungsrechts das nur nach Zustimmung des Berechtigten geändert werden kann? Auf welcher Rechtsgrundlage kann die EIgentümergemeinschaft eine rechtsgültige Regelung herbeiführen?

Steffan Schwerin

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


Frage 1: Ist die o.a. Erteilung eines Sondernutzungsrechts bei Ausschluss der Kostenübernahme rechtmäßig bzw. die Erteilung eines Sondernutzungsrechts das nur nach Zustimmung des Berechtigten geändert werden kann?

Sondernutzungsrechte ermöglichen die alleinige Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums. Sie können ausschließlich durch Vereinbarungen begründet werden. In den meisten Fällen geschieht dies bereits bei der Begründung von Wohnungseigentum in der Teilungserklärung.

Um nachträglich Sondernutzungsrechte einzurichten, aufzuheben oder zu ändern, müssen alle Eigentümer zustimmen.

Sondernutzungsrechte werden in der Regel dort begründet, wo die Begründung von Sondereigentum nicht möglich ist (z. B. Gärten oder Stellplätze). Sie werden in der Regel mit einem Wohnungs- oder Teileigentum verbunden, da sie für sich alleine nicht existieren können.

In der Praxis werden neben dem Sondernutzungsrecht auch die Kosten für die Unterhaltung des alleinig genutzten Gemeinschaftseigentums auf den entsprechenden Eigentümer übertragen. Damit dies wirksam auf den Eigentümer umgelegt werden kann, muss diese Kostentragung ausdrücklich in das Grundbuch eingetragen werden. Ein ins Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht wird immer mit dem dazugehörigen Wohnungs- oder Teileigentum verkauft und kann nicht getrennt werden. Jedoch kann ein Eigentümer, der z. B. seinen Stellplatz nicht benötigt, diesen vermieten.

Es ist zwar möglich, hier die Kostenlast unabhängig vom Sondernutzungsrecht zu verteilen. Soweit die anderen Miteigentümer sich dadurch aber (zu Recht) benachteiligt fühlen, muss die Kostenregelung geändert werden und der Werkstatt die Kosten auferlegt werden.


Frage 2: Auf welcher Rechtsgrundlage kann die Eigentümergemeinschaft eine rechtsgültige Regelung herbeiführen?

In den §§ 23, 24, 25 WEG finden sich die Regelungen zur Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Gemeinschaft muss einen entsprechenden Beschluss fassen und die Kostenfrage regeln.

Aus § 27 in Verbindung mit § 21 WEG lässt sich dann die Befugnis des Verwalters, also Ihre Befugnis zum Eintrag der Regelung in das Grundbuch herleiten.


Ich darf Sie abschließend darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Darüber hinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.

Mit freundlichen Grüßen


Steffan Schwerin
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