Falsche angabe m² Wohnfläche
Januar 22, 2010 | 25,00 EUR | beantwortet von Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Guten Tag,
Ich habe folgenden Sachverhalt zu schildern.
Ich wohne seit 01.03.09 in meiner Wohnung. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 65m² + 10m² für 2 Abstellräume angegeben.
Ich habe heute die komplette Wohnung durchgemessen und musste feststellen, das die m² nicht stimmen.
Ich habe eine Wohnfläche von 53m² errechnet und eine m² fläche von ca 15 für die beiden Abstellräume. Insgesamt komme ich nun auf 68m² Gesamtfläche anstatt wie im Mietvertrag 75m² (65+10).
Was ich nun wissen muss. Gibt es einen Unterschied zwischen der m² anzahl im Bezug auf die Wohnfläche und Gesamtfläche? Ich habe mal gehört, das ein Raum der zu Wohnfläche gehören soll gewisse anforderungen erfüllen muss wie z.b Installierte Heizung oder eine gewisse Fenstergröße. Hier wäre z.b ein Räum nicht isoliert, ohne Heizung und quasi aufgebaut wie ein Heizungsraum mit offen laufenden Rohren. Der andere Raum besitzt zwar eine Heizung jedoch ist das Fenster nur 76x55 cm und unter der Erde also quasi eine einliegerwohnung. Es kommt hier kein Licht durch.
Desweitern wäre für mich wichtig zu wissen, wie ich bei meiner Vermieterin argumentieren kann. Wieviel Geld kann ich nun monatlich mindern, bei einer Miete von 450 kalt + 80 EUR nebenkosten.
Kann ich nun rückwirkend Geld einfordern?
Ich möchte gerne gut gerüstet in das Gespräch mit meiner Vermieterin gehen.
Ich bedanke mich im voraus für die Hilfe
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage, zu der ich sehr gerne wie folgt Stellung nehmen möchte:
Zu 1.) Gibt es einen Unterschied zwischen der m² anzahl im Bezug auf die Wohnfläche und Gesamtfläche?
Zunächst haben Sie insoweit Recht, als dass ein Abstellraum oder ein Raum der so beschaffen ist, grundsätzlich nicht zur Wohnfläche mitgezählt werden darf, da an die Wohnfläche relativ hohe Anforderungen gestellt werden. Nachfolgend habe ich Ihnen einen Link beigefügt, der genau beschreibt, was eine Wohnfläche ist und was nicht:
http://www.mieter-themen.de/article778.html
Die Wohnfläche ist in der Gesamtfläche logischerweise enthalten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kommt eine Mietminderung nur dann in Betracht, wenn die tatsächliche Fläche von der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10 Prozent abweicht.
Nachfolgend habe ich Ihnen einen sehr interessanten Link mit einer entsprechenden Besprechung dieses BGH-Urteils beigefügt:
http://www.rechtsanwalt-rossbach.de/Urteile%20Mietrecht/BGH%20Wohnflaeche%20Abweichung%2010%25%20Mietmangel.htm
Hier kommt die Frage auf, auf die Gesamtfläche abzustellen ist oder auf die Wohnfläche. Wäre nämlich auf die Gesamtfläche abzustellen, so würde die Differenz von 75 Quadratmeter zu 68 m² nicht 10 Prozent ausmachen (hierzu müsste die tatsächliche Wohnungsgröße mindestens 67 Quadratmeter betragen).
In diesem Fall wäre eine Mietminderung nicht möglich, da nach der BGH-Rechtsprechung kein Mangel der Mietsache vorliegen würde. Anders würde es aussehen, wenn man auf die Wohnfläche abstellen würde. Bei einer vertraglich vereinbarten Wohnfläche in Höhe von 65 Quadratmetern in Relation zu einer tatsächlichen Wohnfläche von 53 Quadratmetern liegt einem Unterschreitung von weit über 10 Prozent vor, sodass dann ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegen würde.
In Ihrem Fall kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an und nicht auf die Gesamtfläche, da im vertraglichen Jahr eine explizite Unterteilung erfolgt ist.
In Ihrem Fall ist also die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unterschritten, sodass Sie ein Recht auf anteilige Minderung haben.
Nachfolgend habe ich Ihnen einen sehr interessanten Link zu diesem Thema beigefügt, aus dem sich auch ganz unten ein Hinweis zu diesem Minderungsrecht ergibt:
http://www.juraforum.de/lexikon/Wohnfl%C3%A4chenberechnung
Zu 2.) Zu des Weiteren wäre für mich wichtig zu wissen, wie ich bei meiner Vermieterin argumentieren kann. Wieviel Geld kann ich nun monatlich mindern, bei einer Miete von 450 kalt + 80 EUR Nebenkosten. Kann ich nun rückwirkend Geld einfordern?
Sie sollten gegenüber Ihrer Vermietern auf die BGH-Rechtsprechung hinweisen und darauf hindeuten, dass die tatsächliche Wohnfläche nach Ihrer Schilderung deutlich mehr als 10 Prozent unterschritten wurde.
Rückwirkend können Sie grundsätzlich kein Geld anfordern. Sie können das Geld erst ab dem Zeitpunkt fordern, indem Sie den Mangel bei der Vermietern angezeigt haben.
Wie bereits oben ausgeführt, sind Sie berechtigt, die Miete anteilig zu mindern.
Eine genauere Bezifferung ist aus der Ferne leider nicht möglich, da ich hierzu eine genauere Berechnung der Wohnungsgröße nach der Wohnflächenverordnung (das können Sie auch den Links entnehmen, die ich Ihnen um beigefügt habe) notwendig wäre. Die Mietminderung wird sich nach Ihrer Schilderung voraussichtlich im Bereich zwischen 50.- € bis 75.- € bewegen.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagnachmittag!
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
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27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
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