Mauvaise indication de la surface habitable en m²
Janvier 22, 2010 | 25,00 EUR | répondu par Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Bonjour,
Je dois expliquer la situation suivante.
J'habite dans mon appartement depuis le 01.03.09. Le contrat de location indique une superficie de 65m² + 10m² pour 2 pièces de stockage.
Aujourd'hui, j'ai mesuré l'ensemble de l'appartement et j'ai constaté que les mètres carrés ne correspondent pas.
J'ai calculé une superficie habitable de 53m² et une superficie de 15m² environ pour les deux pièces de stockage. Au total, j'arrive donc à une superficie totale de 68m² au lieu des 75m² mentionnés dans le contrat de location (65+10).
Ce que je dois maintenant savoir, c'est s'il y a une différence entre le nombre de mètres carrés en ce qui concerne la superficie habitable et la superficie totale. J'ai entendu dire qu'une pièce qui doit être incluse dans la superficie habitable doit remplir certaines exigences, telles qu'un système de chauffage installé ou une taille de fenêtre minimale. Par exemple, l'une des pièces n'est pas isolée, sans chauffage et ressemble plus à une chaufferie avec des tuyaux ouverts. L'autre pièce a un chauffage, mais la fenêtre mesure seulement 76x55 cm et est située sous terre, donc comme un appartement en sous-sol. Il n'y a pas de lumière qui passe.
De plus, il est important pour moi de savoir comment argumenter avec ma propriétaire. Combien d'argent puis-je maintenant déduire mensuellement, avec un loyer de 450 € hors charges + 80 € de charges ?
Puis-je réclamer rétroactivement de l'argent ?
Je voudrais être bien préparé pour la discussion avec ma propriétaire.
Je vous remercie d'avance pour votre aide.
Cher demandeur,
Tout d'abord, merci pour votre demande, à laquelle je voudrais répondre comme suit :
1.) Y a-t-il une différence entre le nombre de m² en ce qui concerne la surface habitable et la surface totale ?
Vous avez raison dans la mesure où un débarras ou une pièce qui n'a pas les caractéristiques requises ne doit généralement pas être inclus dans la surface habitable, car des exigences relativement élevées sont imposées à la surface habitable. Ci-dessous, je vous ai inclus un lien qui décrit exactement ce qui est inclus dans la surface habitable et ce qui ne l'est pas :
http://www.mieter-themen.de/article778.html
La surface habitable est bien entendu incluse dans la surface totale. Selon la jurisprudence de la Cour fédérale de justice, une réduction de loyer n'est envisageable que si la surface réelle diffère de plus de 10% de la surface convenue contractuellement.
Ci-dessous, je vous ai inclus un lien très intéressant avec une discussion correspondante de cet arrêt de la Cour fédérale de justice :
http://www.rechtsanwalt-rossbach.de/Urteile%20Mietrecht/BGH%20Wohnflaeche%20Abweichung%2010%25%20Mietmangel.htm
La question se pose de savoir s'il faut se baser sur la surface totale ou sur la surface habitable. En effet, si l'on devait se baser sur la surface totale, la différence entre 75 mètres carrés et 68 m² ne serait pas de 10 % (pour cela, la taille réelle de l'appartement devrait être d'au moins 67 mètres carrés).
Dans ce cas, une réduction de loyer ne serait pas possible, car selon la jurisprudence de la Cour fédérale de justice, il n'y aurait pas de défaut de la chose louée. En revanche, si l'on devait se baser sur la surface habitable, une surface habitable convenue contractuellement de 65 mètres carrés par rapport à une surface habitable réelle de 53 mètres carrés représente une réduction de plus de 10 %, ce qui serait un défaut donnant droit à une réduction de loyer.
Dans votre cas, la taille réelle de la surface habitable est inférieure de plus de 10 %, vous avez donc droit à une réduction proportionnelle.
Ci-dessous, je vous ai inclus un lien très intéressant sur ce sujet, d'où une référence à ce droit de réduction peut également être trouvée en bas de la page :
http://www.juraforum.de/lexikon/Wohnfl%C3%A4chenberechnung
2.) Par ailleurs, il serait également important pour moi de savoir comment argumenter avec ma propriétaire. Combien d'argent puis-je réduire mensuellement, pour un loyer de 450 € hors charges + 80 € de charges. Puis-je réclamer rétroactivement de l'argent ?
Vous devriez informer votre propriétaire de la jurisprudence de la Cour fédérale de justice et lui faire comprendre que, selon votre description, la surface habitable réelle a été nettement inférieure de plus de 10 %.
En principe, vous ne pouvez pas demander d'argent rétroactivement. Vous ne pouvez demander de l'argent qu'à partir du moment où vous avez signalé le défaut à votre propriétaire.
Comme je l'ai déjà mentionné, vous avez le droit de réduire le loyer proportionnellement.
Une évaluation plus précise n'est malheureusement pas possible à distance, car une évaluation précise de la taille de l'appartement selon le règlement sur les surfaces habitables serait nécessaire. Selon votre description, la réduction de loyer devrait se situer entre 50.- et 75.- €.
J'espère que mes explications vous ont aidé. N'hésitez pas à me contacter via l'option de suivi sur ce portail ou via mon adresse e-mail pour toute question supplémentaire.
Je tiens à vous rappeler ce qui suit : Les informations juridiques que j'ai fournies sont basées exclusivement sur les faits que vous avez fournis. Ma réponse ne constitue qu'une première évaluation juridique des faits, qui ne peut remplacer une évaluation complète des faits. En effet, l'ajout ou la suppression d'informations pertinentes peut entraîner une évaluation juridique totalement différente.
Je vous souhaite un agréable vendredi après-midi !
Cordialement,
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, avocat
Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tél. 0471/308
