Kiracılık süresi sona erdiğinde yenileme maliyetleri.
Kasım 7, 2009 | 50,00 EUR | cevaplandı Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Sayın Avukat Bey,
1.12.1990 tarihinde 160 metrekarelik bir ofis alanı için kiralama sözleşmesi yaptım ve şimdi 31 Ekim 2009'a kadar süresi sona eren bir şekilde iptal ettim.
Soru şudur: Benim yükümlü olup olmadığımı öğrenmek istiyorum:
1) Duvarları boyatma zorunluluğum, montaj deliklerini kapatma (raf vb.) hatta belki de yeni duvar kağıdı yapma, çünkü duvarlar duvar kağıdı ile kaplı.
2) Kapı kasalarını boyatma zorunluluğu (Hasarsız kaplamalı çelik kapı kasaları; kapı kanatları ahşap ve tartışma konusu değil)
3) Zeminin "temizlik" işleminin yapılmasını sağlama zorunluluğum. Bu bir plastik kaplama zemin, taşındığımızda temizlik şirketi tarafından (makine ile) temizlendi. Çoğu odanın kiralaması sırasında halı ile kaplıydı, bu nedenle orijinal zemin kaplaması hiç kullanılmadı.
Sözleşmede konu iki yerde belirtilmiştir:
Mietvertrag'ın 9. maddesinin 2. bendi şöyle diyor: "Kiracı, her 5 yılda bir, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren hesaplanan fachgerecht Schönheitsreparaturen'leri yapmakla yükümlüdür. Kiralama süresi bu süreden önce sona ererse ve kiracı son yılda Schönheitsreparaturen'i yapmazsa, renovasyon maliyetlerinin bir yüzdesini karşılar. Bu, kiracının kiracılık süresindeki son Schönheitsreparaturen'in gerçekleştirilmesinden bu yana geçen sürenin, tam renovasyon dönemi oranına göre belirlenir ve kiracı tarafından seçilen bir boyacı mağazasının maliyet tahminine dayanarak hesaplanır."
12. madde (Kiralama süresinin sona ermesi): "Kiralama süresinin sona ermesinde, kiralanan yerleri temiz ve tüm anahtarları ile geri vermelisiniz. 9. maddenin 2. bendi geçerli olmaya devam eder."
Belirtmek isterim ki, kiralama süresi boyunca, sözleşmede belirtilen zaman aralığını tam olarak tutmamak kaydıyla, gerektiğinde odalar, koridorlar, tuvaletler sporadik olarak boyanmıştır.
Bu durum için geçerli olan yasal durumu kısa bir şekilde açıklar mısınız lütfen?
Saygılarımla,
Walter Ziegler
Değerli Danışan,
Öncelikle, sorunuz için teşekkür ederim!
Aşağıda, sizin anlattığınız durumu dikkate alarak sorularınıza şu şekilde cevap vermek isterim:
Belirttiğiniz konuya öncelikle bir giriş yapmadan önce, güzellik onarımları terimi hakkında kısaca bilgi vermek istiyorum:
Güzellik onarımları terimi, fiyat bağımlı konutlar için geçerli olan tanım ile aynıdır. Bu tanıma göre, duvar ve tavanların duvar kağıdıyla kaplanması, boyanması veya sıvanması, zeminlerin ve ısıtıcıların boyanması, iç kapılar, pencereler ve dış kapıların iç kısımlarının boyanması dahil olmak üzere § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV ve Federal Adalet Bakanlığı'nın 1976 tarihli standart kira sözleşmesinde yer alan § 7 Abs. 2 ile aynıdır. Bu nedenle, kiracının sözleşmeye uygun kullanımı nedeniyle odaların kaçınılmaz aşınması sonucu ortaya çıkan tipik dekorasyon sorunlarının neredeyse sadece boyacı işlerini içerir.
Bu "tamirat işlerinin" yapılması yasal olarak genellikle kiracıya yüklenmiştir ancak uygulamada sıkça olduğu gibi kiracıya devredilebilir.
Bu durum sizin için de geçerlidir.
Kiracının güzellik onarımlarını veya ilgili maliyetleri karşılaması gerektiğine dair bir hüküm, sağlamlaşmış yargı kararlarına göre genel olarak geçerlidir (bkz. BGH kararı, Az. VIII ZR 339/03).
Ancak şunları dikkate almanız gerekmektedir:
Kiracıya güzellik onarımlarını yapması gereken sadece, yeniden kiraya verme işlemini etkileyen ve kiracının sorumlu olduğu hasarları gidermek zorundadır. Dolayısıyla, sözleşmenin öngördüğü durumlar dışında gerçek durumla ilgili olmayan geniş kapsamlı bir yenileme veya güzellik onarımları yapma zorunluluğu temelde mevcut olmadığından, sözleşme bunu öngörse bile.
Bu bilgiler ışığında, § 9 No. 2'ye dikkat çekmek istiyorum. Bu bana göre geçersiz ve dolayısıyla kabul edilemez bir zamanaşımı planıdır, çünkü güzellik onarımları için yıllar belirlenmiş ve renovasyon zorunluluğu kira nesnesinin durumuna bağlı değil.
Bu hükümde şu şekilde belirtilmiştir: "Kiracı, kira süresinin başlangıcından itibaren her 5 yılda bir güzellik onarımlarını doğru bir şekilde yapmakla yükümlüdür."
Bu, geleneksel BGH kararlarına göre bir sıkı zamanaşımı planıdır, bu da güzellik onarımı hükmünün geçersiz olduğu ve dolayısıyla güzellik onarımlarını yapmanız gerekmeyeceği anlamına gelmektedir.
Aynı durum, taşınmadan önce 5 yıldan önce güzellik onarımlarını paylaşmanız gerektiğini belirten hükmün de geçerlidir.
Bu kota belirleme, güncel BGH kararlarına göre kabul edilemezdir. Çünkü burada yine gerçek durum/gereksinim değil, sert zaman çizelgelerine dayanılmıştır, ayrıca burada bir boyacı dükkanının maliyet teklifine dayanılmıştır, bu da geçersizdir (yukarıda belirtildiği gibi, "Hobi ev işçiliği seviyesi" başlığı altında), bkz. BGH kararı, 18.10.2006, Az. VIII ZR 52/06.
Bunun yanı s
