Стоимость ремонта при завершении аренды
Ноябрь 7, 2009 | 50,00 EUR | отвечено Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Уважаемый господин адвокат,
1 декабря 1990 года я заключил договор аренды помещений для офиса (160 кв.м.), который я сейчас досрочно расторг по окончании октября 2009 года. Вопрос заключается в том, обязан ли я:
1) покрасить помещения, включая устранение отверстий от креплений (полки и т.д.). Возможно, даже переклеить обои, так как стены обтянуты раухфазерными обоями.
2) покрасить новые дверные коробки. (Это покрытые стальные коробки без повреждений; двери из дерева не являются объектом обсуждения)
3) Провести "чистку" пола. Это ковровое покрытие, которое мы при выезде убрали с помощью уборочной компании (механизированно). Большинство комнат также были покрыты ковровым покрытием во время аренды, поэтому первоначальное покрытие пола почти не использовалось.
В (заранее напечатанном) договоре аренды эта тема упоминается дважды:
Пункт 9 (2) договора аренды гласит: "Арендатор обязан проводить косметический ремонт каждые 5 лет, начиная с начала аренды, профессионально. Если аренда заканчивается до этого срока, и арендатор за последний год перед окончанием не выполнял косметический ремонт, он несет процентную долю от расходов на ремонт. Она определяется по отношению временного периода с момента последнего косметического ремонта во время аренды ко всему циклу ремонта, и определяется на основе сметы, составленной выбранным художественным магазином, выбранным арендодателем."
Пункт 12 (Окончание срока аренды) гласит: "Арендованные помещения должны быть убраны и возвращены с ключами при окончании срока аренды. Пункт 9 (2) остается в силе"
Мне следует отметить, что во время аренды отдельные комнаты, коридоры, туалеты периодически красились по мере необходимости, но не соблюдался требуемый в договоре временной ритм.
Пожалуйста, кратко опишите мне действующее правовое положение в данном случае.
С уважением,
Вальтер Циглер
Уважаемый клиент,
спасибо в первую очередь за ваш запрос!
Ниже я хотел бы дать ответ на ваши вопросы с учетом описанной вами ситуации:
Прежде чем я приступлю к конкретной проверке, я хотел бы кратко рассказать о понятии косметического ремонта:
В соответствии с общим мнением понятие косметического ремонта, в соответствии с определением прямо применяемым только к ценовому жилью в § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV, идентичное с § 7 Abs. 2 Mustermietvertrag 1976 Федерального министерства юстиции, включает в себя обои, покраску или известкование стен и потолков, окраску полов и радиаторов, включая тепловые трубы, внутренние двери, окна и входные двери с внутренней стороны. Таким образом, в основном включается ремонт малярных дефектов, вызванных неизбежным износом помещений в результате надлежащего использования арендатором.
Производство таких "косметических работ", согласно законодательной концепции, в основном возложено на арендодателя, но также, что в практике происходит достаточно часто, может быть передано на арендатора.
Такова ситуация и в вашем случае.
Такая клаузула, согласно которой арендатор понесет расходы на косметический ремонт или соответствующие затраты на это, в соответствии с устоявшейся судебной практикой в принципе допустима (см. решение Верховного суда, дело VIII ZR 339/03).
Однако следует учитывать следующее:
Если такая клаузула присутствует в договоре аренды, то следует учитывать только те повреждения, которые могут повлиять на дальнейшую сдачу в аренду и за которые несет ответственность арендатор. Таким образом, в принципе не существует обязательства полного обновления или косметического ремонта без ссылки на фактическое состояние, даже если договор аренды это предусматривает.
С учетом вышеизложенного, я хотел бы обратить ваше внимание на пункт 9, номер 2. На мой взгляд, это недействительный и поэтому недопустимый план сроков, поскольку в отношении косметических ремонтных работ указаны годы и обязанность ремонта не зависит от состояния арендуемого объекта.
Так, в данной клаузуле указано: "Арендатор обязан проводить косметические ремонты каждые 5 лет, начиная с момента заключения договора аренды".
Это жесткий график, который, согласно установившейся судебной практике Верховного суда, приводит к тому, что клаузула о косметическом ремонте является недействительной, и вам не нужно выполнять соответствующие косметические работы.
То же самое относится к правилу, согласно которому косметические ремонты при выселении
