Coûts de rénovation en fin de location
Novembre 7, 2009 | 50,00 EUR | répondu par Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Cher Monsieur l'Avocat,
J'ai conclu un contrat de location pour des locaux commerciaux (160 m² de bureaux) à partir du 1er décembre 1990, que j'ai résilié à échéance pour fin octobre 2009.
La question est de savoir si je suis obligé de :
1) Faire peindre les pièces, y compris la réparation des trous de fixation (étagères, etc.). Peut-être même de re-tapisser, car les murs sont recouverts de papier peint en fibre de verre.
2) Faire repeindre les chambranles de porte. (Ce sont des chambranles en acier revêtus sans dommages ; les portes sont en bois et ne font pas partie de la discussion)
3) Faire effectuer un "nettoyage fin" du sol. Il s'agit d'un revêtement en plastique que nous avons fait nettoyer (mécaniquement) par une société de nettoyage lors de notre départ. La plupart des pièces étaient également recouvertes de moquette pendant la durée de la location, de sorte que le revêtement de sol d'origine n'a pas été du tout sollicité.
Le sujet est abordé à deux endroits dans le contrat de location (préimprimé) :
L'article 9, paragraphe 2 du contrat de location stipule : "Le locataire est tenu d'effectuer les travaux de rénovation tous les 5 ans, à compter du début de la location, de manière professionnelle.
Si la location prend fin avant cette période et que le locataire n'a pas effectué les travaux de rénovation au cours de la dernière année précédant la fin, il supporte une part proportionnelle des coûts de rénovation. Ce montant est calculé en fonction du ratio entre la période depuis la dernière exécution des travaux de rénovation pendant la location et un cycle complet de rénovation, et est déterminé sur la base du devis d'un magasin de peinture choisi par le propriétaire."
L'article 12 (Fin de la période de location) stipule : "Les locaux doivent être rendus propres et avec toutes les clés à la fin de la période de location. L'article 9, paragraphe 2, reste inchangé."
Je tiens également à mentionner qu'au cours de la location, des pièces individuelles, des couloirs et des toilettes ont été peints de manière sporadique et selon les besoins, sans respecter le rythme temporel exigé par le contrat.
Veuillez me donner un bref aper
Cher demandeur,
Tout d'abord, merci pour votre demande !
Je voudrais maintenant répondre à vos questions en prenant en compte les faits que vous avez décrits :
Avant d'examiner spécifiquement, je voudrais brièvement introduire le concept de travaux de décoration :
Selon l'opinion unanime, le terme "travaux de décoration" se réfère au tapissage, à la peinture ou à la chaux des murs et des plafonds, à la peinture des sols et des radiateurs, y compris les tuyaux de chauffage, les portes intérieures ainsi que les fenêtres et les portes extérieures de l'intérieur. Il s'agit donc principalement de l'élimination des défauts de décoration courants dus à l'usure inévitable des pièces par l'usage conforme du locataire.
La réalisation de ces "travaux de décoration" est en principe imposée au propriétaire en vertu du modèle légal, mais peut également, comme c'est souvent le cas en pratique, être imposée au locataire.
C'est également le cas dans votre situation.
Une clause de ce type, selon laquelle le locataire supporte les travaux de décoration ou les coûts correspondants, est généralement admise par la jurisprudence établie (voir décision de la Cour suprême fédérale, ref. VIII ZR 339/03).
Cependant, veuillez noter :
Si une telle clause figure dans le contrat de location, seuls les dommages qui affectent la relocation et qui sont imputables au locataire doivent être réparés. Il n'y a donc en principe aucune obligation de rénovation complète ou de réalisation de travaux de décoration sans lien avec l'état réel, même si le contrat de location le prévoit.
Sur cette base, je voudrais aborder l'article 9, numéro 2. À mon avis, il s'agit d'un plan de délais inopérant et donc illégal, car il mentionne des années pour les travaux de décoration et ne lie pas l'obligation de rénovation à l'état de la propriété locative.
Ainsi, dans cette clause, il est indiqué que "le locataire est tenu d'effectuer les travaux de décoration tous les 5 ans, à compter du début de la location, de manière professionnelle".
Il s'agit d'un plan de délais rigide qui, selon la jurisprudence courante de la Cour suprême fédérale, rend la clause de travaux de décoration inopérante et vous dispense de réaliser ces travaux.
Il en va de même pour la disposition selon laquelle les travaux de décoration doivent être partagés proportionnellement en cas de départ avant 5 ans.
Cette disposition de répartition est illégale selon la jurisprudence actuelle de la Cour suprême fédérale, car elle repose une fois de plus sur des délais fixes et non sur l'état/nécessité, et elle se fonde également sur le devis d'un magasin de peinture, ce qui est également illégal (voir ci-dessus, mot-clé "niveau de bricolage amateur", cf. arrêt de la Cour suprême fédérale du 18.10.2006, ref. VIII ZR 52/06).
En outre, je tiens à souligner que même si vous deviez effectuer des travaux de rénovation, ce qui, à mon avis, n'est pas le cas, vous pouvez le faire vous-même et ne devriez pas vous laisser imposer de faire appel à une entreprise spécialisée.
La Cour suprême fédérale a confirmé que seule une rénovation réalisée en autogestion doit être de "niveau de bricolage amateur moyen".
Ainsi, la disposition de votre contrat de location selon laquelle les travaux de décoration doivent être réalisés de manière "professionnelle" ne signifie pas nécessairement qu'une entreprise spécialisée doit être engagée. Vous pouvez le faire vous-même de manière autonome à un niveau de bricolage moyen (cf. par exemple la Cour suprême fédérale VIII ZR 308/02, VIII ZR 316/06).
La disposition concernant le nettoyage ne pose cependant aucun problème. Il est donc dû la remise d'un appartement balayé.
En conclusion, je tiens à souligner ce qui suit :
Les conseils juridiques que je vous ai donnés se basent uniquement sur les informations fournies. Ma réponse constitue simplement une première évaluation juridique des faits, qui ne peut pas remplacer une évaluation complète des faits.
En effet, l'
