Renovierungskosten bei Mietende
November 7, 2009 | 50,00 EUR | beantwortet von Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
ich habe zum 1.12.1990 einen Mietvertrag für Mietverhältnisse über Geschäftsräume (160 qm Büroraumn) abgeschlossen, den ich jetzt fristgerecht zu Ende Oktober 2009 gekündigt habe.
Die Frage geht dahin, ob ich verpflichtet bin
1) die Räume malern zu lassen einschließlich der Beseitigung von Bohrlöchern aus Befestigungen (Regale etc.) Evtl. sogar Neutapezierung, da die Wände in Rauhfasertapete sind.
2) Die Türzargen neu streichen zu lassen. (Es handelt sich um beschichtete Stahlzargen ohne Schäden; Türblätter sind aus Holz und nicht Gegenstand der Diskussion)
3) Eine "Feinreinigung" des Fußbodens vornehmen zu lassen. Dieser ist ein Kunststoffbelag, den wir beim Auszug von einer Putzfirma haben (maschinell) säubern lassen. Die meisten Räume waren auch währed der Mietzeit mit Teppich ausgelegt, sodass der ursprüngliche Bodenbelag gar nicht beansprucht wurde.
Im (vorgedruckten)Mietvertrag wird das Thema an zwei Stellen angesprochen:
§9 Abs.(2) des Mietvertrages lautet: "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endigt das Mietverhältnis vor dieser Frist und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen währemd der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird auf Grund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt."
§12.(Beendigung der Mietzeit)lautet: "Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gesäubert und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. §9 Abs.(2) bleibt unberührt"
Ich darf noch erwähnen, dass während der Mietzeit sporadisch und nach Erfordernis einzelne Räume, Flur, Toiletten gemalert wurden, ohne jedoch den im Vertrag geforderten zeitlichen Rhythmus so einzuhalten.
Bitte schildern Sie mir kurz die für den vorliegenden Fall gültige Rechtslage.
Mit freundlichen Grüßen
Walter Ziegler
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!
Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:
Bevor ich die konkrete Prüfung vornehme, möchte ich gerne noch kurz einleitend etwas zum Begriff der Schönheitsreparaturen voranstellen:
Nach einhelliger Meinung umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen in Anlehnung an die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum geltenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV, die gleich lautend mit § 7 Abs. 2 Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums ist, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Umfasst ist mithin nahezu ausschließlich die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters.
Die Vornahme dieser „Ausbesserungsarbeiten“ ist nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich dem Vermieter auferlegt, kann aber auch, was in der Praxis sehr oft geschieht, auf den Mieter abgewälzt werden.
Dies ist in Ihrem Fall genauso.
Eine solche Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. entsprechende Kosten hierfür trägt, ist nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich zulässig (vgl. Urteil des BGH, Az. VIII ZR 339/03).
Es gilt aber folgendes zu beachten:
Steht eine solche Klausel im Mietvertrag, so müssen aber nur solche Schäden beseitigt werden, die die Weitervermietung beeinträchtigen und die vom Mieter zu verantworten sind. Eine Pflicht zur umfänglichen Neurenovierung bzw. Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne Bezug auf den tatsächlichen Zustand besteht also grundsätzlich nicht, auch wenn der Mietvertrag dies vorsieht.
Dies vorangeschickt möchte ich auf § 9 Nr. 2 eingehen. Hierbei handelt es sich meines Erachtens um einen unwirksamen und damit unzulässigen Fristenplan, da bezüglich der Schönheitsreparaturen Jahreszahlen genannt werden und die Renovierungspflicht nicht vom Zustand des Mietobjektes abhängig gemacht wird..
So steht nämlich in dieser Klausel „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen“
Dies ist ein starrer Fristenplan, der dazu führt nach gängiger BGH-Rechtsprechung, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist und Sie dementsprechende keine Schönheitsreparaturen leisten müssen.
Genauso verhält es sich mit der Regelung, wonach Schönheitsreparaturen im Falle eines Auszugs vor 5 jahren quotal zu tragen sind.
Diese Quotenregelung ist nach aktueller BGH-Rechtsprechung unzulässig, Da hier wiederum nicht auf den Zustand/Erforderlichkeit, sondern starre Zeitabläufe abgestellt wird, zudem wird hier auf den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes abgestellt, was ebenfalls unzulässig ist (s.o., Stichwort “ Hobbyheimwerkerniveau“),vgl. BGH Urteil vom 18.10.2006, Az. VIII ZR 52/06.
Weiterhin gebe ich zu bedenken, dass selbst für den Fall, dass Sie etwas renovieren müssten,was meines Erachtens nicht der Fall ist, Sie dieses selber machen können und sich nicht aufdrücken lassen sollten, eine Fachfirma zu beauftragen.
Der BGH hat insoweit bestätigt, dass lediglich eine in Eigenregie durchgeführte Renovierungsarbeit von “mittelmäßigem Hobbyheimwerkerniveau“ geschuldet ist.
Somit ist die Bestimmung in Ihrem Mietvertrag, wonach die Schönheitsreparaturen „fachgerecht“ auszuführen sind nicht so zu verstehen, dass eine Fachfirma beauftragt werden müsste. Sie dürften es also in Eigenregie in mittelmäßigem Hobbyheimwerkerniveau selber verrichten (vgl. etwa BGH VIII ZR 308/02, VIII ZR 316/06).
Die Regelung hinsichtlich der Reinigung unterliegt allerdings keinen Bedenken. Insoweit ist die Übergabe einer besenreinen Wohnung geschuldet.
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.
So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine
völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Samstagabend und ein schönes Wochenende!
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
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