Erken fesih
Eylül 29, 2011 | 30,00 EUR | cevaplandı Jan Wilking
Yıllar önce kiralayıcımla, kiracılık sözleşmesine ek olarak imzalanan bir ek anlaşma ile ticari kiralama nesnesinin maliyetim üzerine genişletilmesinin, kiralama sözleşmesinin 15 yıl uzatılması şartıyla kabul edilmiştir. Birkaç hafta önce, 15 yıllık sürenin sona ermesinden 18 ay önce, kiracım yasal fesih süresi dikkate alınarak sözleşmeyi feshetti. Kiralama sözleşmesinin erken feshine itiraz edemem, çünkü maalesef kiralama sözleşmesinin tasarımında yazılı formun tam olarak korunmadığı durumlar mevcuttur.
Soru: Erken sözleşme feshinden doğan zararımı (kiralama sözleşmesinin 15 yıl uzatılması durumunda yeni kira bedeli 15 yıl süreyle hesaplanmıştır) kiralayıcıdan herhangi bir şekilde talep etme olasılığı var mı ve varsa hangi hukuki dayanak üzerine yapabilirim?
Sayın Danışan,
Sorunuzu dikkate alarak ve katkınızı göz önünde bulundurarak aşağıdaki gibi cevaplıyorum:
Öncelikle, sözleşmenin belirli bir süre için değil, belirsiz bir süre için yapıldığı ve dolayısıyla yasal fesih süresi ile feshedilebileceği göz önünde bulundurularak, gerçekten yazılı şeklin (muhtemelen 550 no'lu BGB n.F. veya 566 no'lu BGB a.F.'den kaynaklanan) ihlal edilmediği ve dolayısıyla kiracının pazarlık hakkı kullanılarak feshedilebileceği kontrol edilmelidir. Ek, sizin anlatımınıza göre yazılı olarak yapılmış gibi görünmektedir. Orijinal sözleşme ile ilgili olarak, asıl sözleşme şartlarının yazılı olarak kabul edilip edilmediği önemlidir, özellikle taraflar, kiralanan mülk, kira ve süre gibi önemli sözleşme unsurları, son iki nokta zaten ek ile yeniden düzenlenmiştir. Ayrıca, 550 no'lu BGB'ye göre öngörülen yazılı şeklin, sonradan devralan bir kişinin pazarlık hakkı olan kiracının, kiralama sözleşmesinden devralınan hakları ve yükümlülükleri tam olarak öğrenmesine olanak tanıması gerektiği göz önünde bulundurulmalıdır.
Ancak, bir yazılı şekil eksikliği varsa bile, sözleşmede, yazılı şeklin sonradan yapılması gerektiği konusunda bir madde olup olmadığının veya sözleşmede (tam) yazılı şeklinin vazgeçildiğinin incelenmesi gerekmektedir.
Bu durumda bile, kiracının şekil eksikliğinden yararlanmasının engellenebileceği göz önünde bulundurulmalıdır. Çünkü, bir tarafın, önceden sözleşmeden özel avantajlar sağlamış olması (Federal Yüksek Mahkeme, NJW 2004, 1103) veya şekil gereği olmayan bir sözleşme değişikliği ile avantaj sağlanması (BGH NJW 2008, 365) durumunda şekil eksikliğine dayanması, haksız bir hukuki işlem olabilir. Bu durum, sizin durumunuzda daha düşük kira bedeli ile uzun kiralama süresi nedeniyle olumlu karşılanabilir.
Bu nedenle, erken feshin yasallığının tüm belgeler göz önüne alınarak hukuki olarak incelenmesini öneririm, çünkü bu durumun yasal olmadığı ihtimali vardır. Yukarıda belirtilen argümanlar işe yaramazsa ve sözleşmenin yazılı şekil eksikliği nedeniyle gerçekten yasal olarak erken feshedilebilir ve kiracı da buna dayanarak hak iddia edebilir ise, maalesef burada tazminat talep etmek için çok az olasılık olduğunu görüyorum, çünkü mahkemeler ticari kiracının şekil gereksinimleri hakkında bilgi edinmesinin makul olacağını kabul etmektedir (bkz. OLG Brandenburg, 02.04.2008 - 3 U 80/07).
İlk yönlendirme için yardımcı olabileceğimi umuyorum. Anlaşılmaz durumlarınız varsa, lütfen ücretsiz sor sorma işlevini kullanın.
Lütfen unutmayın ki tüm koşulların bilgisi olmadan size kesin bir tavsiye veremem. Durumun tam olarak değerlendirilmesini istiyorsanız, bir avukatla iletişime geçmenizi ve tüm belgeleri inceledikten sonra durumu açıklığa kavuşturmanızı öneririm.
Saygılarımla
