Досрочное расторжение контракта
Сентябрь 29, 2011 | 30,00 EUR | отвечено Jan Wilking
С моим арендатором я много лет назад договорился путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды, что арендуемый коммерческий объект будет расширен за мой счет с условием продления договора аренды на 15 лет. Несколько недель назад мой арендатор, за 18 месяцев до истечения 15-летнего срока, расторг договор с учетом законного срока уведомления. Я, насколько мне известно, не могу возразить против досрочного расторжения договора аренды, так как в процессе составления договора аренды, к сожалению, не была соблюдена форма письменности во всех частях.
Вопрос: есть ли возможность потребовать у арендатора возмещения ущерба, причиненного мне досрочным расторжением договора (при продлении договора аренды на 15 лет новая арендная плата была рассчитана на основе 15-летнего срока действия договора) и если да, то на каком правовом основании?
Уважаемый спрашивающий,
с удовольствием отвечу на ваш запрос, учитывая ваше описание ситуации и вклад, следующим образом:
Прежде всего следует проверить, действительно ли здесь не была соблюдена письменная форма (как это может вытекать из § 550 BGB n.F. или § 566 BGB a.F.) и поэтому договор аренды не был заключен на определенный срок, а на неопределенный срок и, следовательно, мог быть законно расторгнут с законным сроком уведомления о расторжении. Сам дополнительный документ, по вашему описанию, по-видимому, был заключен в письменной форме. Что касается первоначального договора, важно, были ли существенные условия договора согласованы в письменной форме, в частности стороны договора, объект аренды, арендная плата и срок, причем последние два пункта были пересмотрены дополнительным документом. При этом следует учитывать, что письменная форма, предусмотренная в § 550 BGB, в первую очередь должна обеспечить последующему приобретателю возможность полностью ознакомиться с правами и обязанностями, переходящими на него из договора аренды.
Но даже если была выявлена ошибка в письменной форме, следует проверить, содержит ли договор условие о необходимости дополнительного соблюдения письменной формы или было ли отказано от (полной) письменной формы в самом договоре.
Если и это не является случаем, то арендатору все равно может быть запрещено ссылаться на дефект формы. Потому что это может быть недопустимым злоупотреблением правом, если одна из сторон договора обращается к недостатку формы, получив ранее значительные преимущества из договора (Bundesgerichtshof, NJW 2004, 1103) или получив выгоду от несоблюдения формы при изменении договора (BGH NJW 2008, 365). Это может быть подтверждено в вашем случае из-за более низкой арендной платы в сочетании с длительным сроком аренды.
Поэтому я рекомендую юридически проверить действительность досрочного расторжения договора, учитывая все документы, поскольку существует вероятность того, что оно является недействительным. Если же вышеперечисленные аргументы не помогут и досрочное расторжение действительно является действительным из-за отсутствия письменной формы договора и арендатор может на это правомерно ссылаться, то, к сожалению, вижу мало возможностей предъявить иск о возмещении ущерба, поскольку суды считают, что коммерческому арендодателю можно ожидать, что он заранее информируется о требованиях к форме (см. OLG Brandenburg, 02.04.2008 - 3 U 80/07).
Надеюсь, что это дало вам первоначальное информационное ориентирование. Если у вас возникли вопросы, пожалуйста, воспользуйтесь бесплатной возможностью задать уточняющий
