Résiliation anticipée du contrat
Septembre 29, 2011 | 30,00 EUR | répondu par Jan Wilking
Avec mon locataire, il y a quelques années, j'ai convenu, au moyen d'un avenant signé par les deux parties au contrat de location, que l'objet du bail commercial serait étendu à mes frais, à condition que le contrat de location soit prolongé de 15 ans. Il y a quelques semaines, mon locataire a maintenant résilié la relation contractuelle, 18 mois avant l'expiration du délai de 15 ans, en tenant compte du préavis légal. Je ne peux, à ma connaissance, m'opposer à la résiliation anticipée du bail, car la forme écrite n'a malheureusement pas été respectée dans tous les aspects de la rédaction du bail.
Question : Est-il possible de réclamer d'une manière ou d'une autre les dommages causés par la résiliation anticipée du contrat (lors de la prolongation du bail de 15 ans, le nouveau loyer a été calculé sur la base d'une durée contractuelle de 15 ans) auprès du locataire et, le cas échéant, sur quelle base juridique ?
Cher demandeur,
je réponds volontiers à votre demande en tenant compte de la description de votre situation et de votre engagement de la manière suivante :
Tout d'abord, il conviendrait de vérifier si la forme écrite (qui découle de l'article 550 du Code civil allemand actuel ou de l'article 566 du Code civil ancien) n'a pas été respectée ici et donc si le contrat de location n'a pas été conclu pour une durée déterminée, mais pour une durée indéterminée et pouvait donc être résilié valablement avec un préavis légal. L'avenant semble avoir été conclu par écrit selon votre description. En ce qui concerne le contrat initial, il est important de savoir si les éléments essentiels du contrat ont été convenus par écrit, notamment les parties, l'objet de la location, le loyer et la durée, les deux derniers points ayant été modifiés par l'avenant. Il convient également de noter que la forme écrite prévue par l'article 550 du Code civil vise principalement à permettre à un acquéreur ultérieur de s'informer pleinement des droits et obligations lui transférés du contrat de location.
Même en cas de défaut de forme écrite, il conviendrait de vérifier si le contrat contient une clause obligeant à respecter cette forme écrite ultérieurement ou si le contrat renonce lui-même à la forme écrite (complète).
Si tel n'est pas le cas, le locataire pourrait se voir refuser le droit de se prévaloir du défaut de forme. En effet, il peut être considéré comme un abus de droit si la partie au contrat se prévaut du défaut de forme après avoir tiré des avantages particuliers du contrat pendant une longue période (Cour fédérale de justice, NJW 2004, 1103) ou est favorisée par une modification de contrat non conforme à la forme requise (BGH NJW 2008, 365). Ce pourrait être le cas dans votre situation en raison du loyer plus bas associé à une longue durée de location.
Je recommande donc de faire examiner légalement la validité de la résiliation anticipée en tenant compte de tous les documents, car il est possible qu'elle ne soit pas valable. Si les arguments mentionnés ci-dessus ne sont pas recevables et que la résiliation anticipée en raison du défaut de forme du contrat est effectivement valable et que le locataire peut légalement s'y appuyer, il y a malheureusement peu de chances de réclamer des dommages et intérêts, d'autant plus que les tribunaux estiment qu'il est raisonnable pour un bailleur commercial de s'informer préalablement sur les exigences formelles (voir OLG Brandebourg, 02.04.2008 - 3 U 80/07).
J'espère vous avoir fourni une orientation utile. En cas de doute, veuillez utiliser la fonction de demande de clarification gratuite.
Veuillez noter que dans le cadre de cette consultation initiale, sans toutes les informations, je ne peux pas donner de conseil définitif. Si vous souhaitez une évaluation finale de la situation, je vous recommande de contacter un avocat et de discuter de la situation avec lui après avoir examiné tous les documents.
Cordialement,
