vorzeitige vertragskündigung
September 29, 2011 | 30,00 EUR | beantwortet von Jan Wilking
mit meinem pächter habe ich vor jahren mittels eines von beiden seiten unterzeichneten nachtrages zum pachtvertrag vereinbart, dass das gewerbliche pachtobjekt baulich auf meine kosten erweitert wird, unter der voraussetzung einer verlängerung des pachtvertrages um 15 jahre. vor ein paar wochen hat mein pächter nunmehr, 18 monate vor ablauf der 15-jahres-frist, das vertragsverhältnis unter berücksichtigung der gesetzlichen kündigungsfrist gekündigt. der vorzeitigen kündigung des pachtverhältnisses kann ich meines wissens nach nicht widersprechen, da bei der gestaltung des pachtvertrages leider nicht in allen teilen die schriftform eingehalten wurde.
frage: besteht die möglichkeit, den mir durch die vorzeitige vertragsauflösung entstehenden schaden (bei der verlängerung des pachtverhältnisses um 15 jahre wurde der neue pachtpreis auf der basis einer 15-jährigen vertragsdauer kalkuliert) in irgendeiner form bei dem pächter geltend zu machen und wenn ja auf welcher rechtlichen basis?
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Zunächst einmal wäre zu überprüfen, ob hier tatsächlich die Schriftform (die sich aus § 550 BGB n.F. bzw. § 566 BGB a.F. ergeben dürfte) nicht eingehalten und daher der Pachtvertrag nicht befristet, sondern auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde und daher wirksam mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden konnte. Der Nachtrag selbst scheint nach Ihrer Schilderung ja schriftlich geschlossen worden zu sein. Bezüglich des ursprünglichen Vertrages käme es darauf an, ob die wesentlichen Vertragsbestandteile schriftlich vereinbart wurden, insbesondere Vertragsparteien, Pachtgegenstand, Pachtzins und Dauer, wobei die letzten beiden Punkte ja durch den Nachtrag neu geregelt wurden, Hierbei ist auch zu beachten, dass die gemäß § 550 BGB vorgesehene Schriftform in erster Linie einem späteren erwerber ermöglichen soll, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichen aus dem Pachtvertrag zu informieren.
Aber selbst wenn ein Mangel der Schriftform vorliegen sollte, müsste geprüft werden, ob der Vertrag eine Klausel enthält, wonach die Schriftform nachgeholt werden muss oder ob im Vertrag selbst auf die (vollständige) Schriftform verzichtet wurde.
Ist auch dies nicht der Fall, könnte es dem Pächter dennoch verwehrt sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Denn es kann eine unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn die Vertragspartei sich auf den Formmangel beruft, die zuvor längerer Zeit besondere Vorteile aus dem Vertrag gezogen hat (Bundesgerichtshof, NJW 2004, 1103) oder durch eine nicht formgerechte Vertragsänderung begünstigt wird (BGH NJW 2008, 365). Dies könnte aufgrund des niedrigeren Pachtzinses in Verbindung mit der langen Pachtdauer in Ihrem Fall bejaht werden.
Ich empfehle daher, die Wirksamkeit der vorzeitigen Kündigung unter Betrachtung aller Unterlagen rechtlich durchprüfen zu lassen, da durchaus die Möglichkeit besteht, dass diese nicht wirksam ist. Sollten die oben genannten Argumente aber nicht greifen und die vorzeitige Kündigung mangels Schriftform des Vertrages tatsächlich wirksam sein und der Pächter sich hierauf auch rechtswirksam berufen können, sehe ich leider wenig Möglichkeiten, hier Schadensersatz geltend zu machen, zumal die Gerichte davon ausgehen, dass es einem gewerblichen Verpächter zuzumuten ist, sich vorher über die Formerfordernisse zu informieren (vgl. OLG Brandenburg, 02.04.2008 - 3 U 80/07).
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
