Спросите налогового консультанта по теме Налогообложение недвижимости

Преобразование корпоративных активов в частную собственность

Июль 28, 2010 | 30,00 EUR | отвечено Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Проблема:
10 лет назад я определил первый этаж своего дома как офис и включил его в основные средства. То есть расходы на здание амортизируются пропорционально, а операционные расходы и т. д. списываются.
На самом деле мне уже не нужен весь этаж как офис. Поэтому я возможно хочу к концу года перенести офис на чердак и сдать первый этаж в аренду.

Вопрос:
Как мне вывести первый этаж из основных средств? Нужно ли мне оценить его стоимость и уплатить налог на прибыль, или прибыль после 10 лет освобождается от налогообложения, или я просто больше не могу списывать его и начать сдавать квартиру на первом этаже с 2011 года как частный арендодатель?

Я только что прочитал:
---
Часто возникают проблемы с налогообложением, когда объект основных средств покидает основные средства. Потому что за время нахождения в основных средствах у объекта основных средств могли накопиться так называемые скрытые резервы, поскольку рыночная стоимость объекта выше его остаточной стоимости в учетной книге.
В этом случае налоги будут взысканы в момент выхода объекта из основных средств, что обойдется предпринимателю дорого.
---

Я предполагаю, что мне придется уплатить налог на прибыль на текущую стоимость минус балансовая стоимость, чтобы вывести квартиру из основных средств. Приблизительно я оцениваю, что это может стоить мне около 6 000 до 10 000 евро, и в итоге для меня это может быть не выгодно.
Из этого возникают два вопроса:
1) Могу ли я сам определить/присоединить стоимость или мне нужно заказать оценку стоимости?
2) Как/где мне нужно указать это в налоговой декларации?

Кроме того, я прочитал:
---
Помещения, используемые для предпринимательской деятельности, обязательно относятся к необходимым основным средствам и могут быть продолжены в качестве избирательных основных средств при последующей аренде для предпринимательских или жилых целей. При изменении использования части здания с собственного предприятия на арендуемую для третьих лиц нет обязательного изъятия (постановление Федерального налогового суда от 10.11.2004 г., XI R 31/03, BStBl. 2005 II S. 334).
---

Это означает, что я могу просто сдавать квартиру и квартира останется в основных средствах. На что нужно обратить внимание в этом случае? Мне, возможно, нужно будет начислить НДС на аренду? Это не будет приемлемо для арендатора, если квартира сдается как частное жилье.

Как по вашему мнению лучше поступить?

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Уважаемый Запрашивающий,

благодарю Вас за запрос, который я хотел бы ответить на основе Ваших данных и с учетом Вашего участия в рамках первичной консультации следующим образом:

Участки и части участков, используемые исключительно и непосредственно для собственных предпринимательских целей налогоплательщика, обычно относятся к необходимому оборотному капиталу. Следовательно, у Вас ЕГ является необходимым оборотным капиталом.

Если ДГ должен быть таким же по размеру, как ЕГ, то налогово ничего не изменится, так как перемещение Вашей части участка, используемой в собственных деловых целях, на участке при неизменном проценте использования для предпринимательской деятельности не приведет к получению выигрыша от изъятия, даже если ранее использованные помещения будут использоваться для собственных частных жилых целей (см. решение Финансового суда Дюссельдорфа от 19.10.1993 года EFG 1994 с. 346). Если ДГ, например, на 20% меньше, чем ЕГ, то в размере 20% возникает облагаемый налогом доход от изъятия.

Указанное Вами решение Федерального налогового суда от 10.11.2004 года на Вас не распространяется, так как там была часть здания, сдаваемая в аренду для частных жилых целей, принадлежащая к частной собственности, и ранее использованный офис также должен был быть сдан в аренду для чужих жилых целей.

Сумма изъятия - это рыночная стоимость, то есть текущая стоимость, которая должна быть определена оценочным заключением для обеспечения безопасности перед налоговой инспекцией.

Вам нужно проверить и обработать вещи через налогового консультанта, чтобы избежать налогового ущерба в результате изменения использования. Поэтому мой ответ может служить только руководством для дальнейших действий.

С уважением,

Ульрих Штіллер
Налоговый консультант / Дипломированный экономист