Demandez à un conseiller fiscal sur le sujet de Fiscalité immobilière

Conversion des actifs de l'entreprise en actifs personnels

Juillet 28, 2010 | 30,00 EUR | répondu par Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Problématique:
Il y a 10 ans, j'ai défini le rez-de-chaussée de ma maison comme un bureau dans le cadre de mon entreprise et l'ai inclus dans l'actif. Cela signifie que les coûts liés au bâtiment sont amortis de manière proportionnelle et que les frais d'exploitation, etc. sont déduits. En réalité, je n'ai plus besoin d'un étage entier comme bureau. Je pense donc éventuellement déménager mon bureau dans les combles à la fin de l'année et louer le rez-de-chaussée.

La question qui se pose:
Comment puis-je retirer le rez-de-chaussée de l'actif de l'entreprise? Dois-je faire estimer sa valeur et payer des impôts sur les gains, ou les gains sont-ils exonérés après 10 ans, ou est-ce que je ne peux tout simplement plus le déduire et louer l'appartement du rez-de-chaussée à partir de 2011 en tant que propriétaire bailleur privé?

Je viens de lire:
---
Il est souvent problématique d'un point de vue fiscal lorsque des biens quittent l'actif de l'entreprise. En effet, il arrive souvent que des réserves latentes se forment pendant la période où le bien était en actif de l'entreprise, car la valeur marchande du bien est supérieure à sa valeur nette comptable inscrite dans l'inventaire. Ces réserves sont alors imposées lors du retrait du bien de l'actif de l'entreprise, ce qui peut coûter cher à l'entrepreneur.
---

En conséquence, je suppose que je devrai payer des impôts sur le gain actuel moins la valeur nette comptable pour retirer l'appartement de l'actif de l'entreprise. J'ai estimé que cela pourrait me coûter environ 6 000 à 10 000 euros, ce qui ne serait pas rentable pour moi. Deux questions en découlent:
1) Est-ce que je peux déterminer la valeur moi-même ou dois-je faire réaliser une expertise?
2) Comment et où dois-je le mentionner dans ma déclaration de revenus?

J'ai également lu:
---
Les pièces utilisées pour l'entreprise font nécessairement partie de l'actif nécessaire de l'entreprise et peuvent être maintenues en tant qu'actif d'entreprise volontairement lors de la location ultérieure à des fins commerciales ou résidentielles. En cas de changement d'utilisation d'une partie du bâtiment de l'usage professionnel à la location à des tiers, il n'y a pas

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Cher demandeur de conseils,

Je vous remercie pour votre demande, à laquelle je souhaite répondre comme suit sur la base de vos informations et compte tenu de votre engagement dans le cadre d'une consultation initiale :

Les terrains et parties de terrain utilisés exclusivement et directement pour des besoins professionnels d'un contribuable font généralement partie du patrimoine d'exploitation nécessaire. Ainsi, pour vous, l'EG constitue un élément nécessaire du patrimoine d'exploitation.

Si le DG devait être de la même taille que l'EG, il n'y aurait pas de changement sur le plan fiscal, car le déplacement spatial de votre partie de terrain utilisée à des fins professionnelles sur le terrain n'entraîne pas de gain d'extractions, même si les pièces précédemment utilisées sont ensuite utilisées à des fins résidentielles privées (cf. jugement de la FG de Düsseldorf du 19.10.1993 EFG 1994 p. 346). Si le DG est par exemple 20% plus petit que l'EG, un gain d'extraction imposable se produit pour une proportion de 20%.

L'arrêt de la Cour fédérale des finances du 10.11.2004 que vous avez mentionné ne s'applique pas à vous, car il concernait une partie d'un bâtiment louée à des fins résidentielles privées, qui faisait partie du patrimoine privé, et le bureau existant devait également être loué à des tiers à des fins résidentielles.

La valeur d'extraction est la juste valeur, c'est-à-dire la valeur temporelle qui doit être déterminée par une expertise pour se protéger contre l'administration fiscale.

Vous devez faire vérifier et traiter les choses par un expert-comptable afin d'éviter tout désavantage fiscal lié au changement d'utilisation. Ma réponse ne peut donc être qu'une ligne directrice pour la suite des opérations.

Cordialement,

Ulrich Stiller
Expert-comptable / Diplômé en gestion